Was ist bei der Anmietung von Räumen für das eigene Unternehmen zu beachten? Was sollte im Mietvertrag auf jeden Fall geregelt sein? Was muss man akzeptieren?

Geschäftsraummiete, Wohnraummiete und Pacht

Geschäftsraummiete liegt immer dann vor, wenn Räume nach dem vertraglichen Zweck zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung angemietet werden. Bei Mischmietverhältnissen mit Wohn- und Gewerberaum gilt das Geschäftsraummietrecht, wenn mehr als die Hälfte der Gesamtfläche der Räume gewerblich genutzt wird. Die Rechtsvorschriften zur Pacht gelten, wenn ein komplett betriebsbereites Objekt, wie z.B. eine Gaststätte, zur Verfügung gestellt wird.

Mündlich oder schriftlich?

Um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen, müssen sich die Vertragsparteien über die „Gebrauchsüberlassung einer Mietsache gegen Entgelt für eine bestimmte Mietdauer“ verständigen. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen auf jeden Fall der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags. 

Der inhaltlichen Gestaltung des Geschäftsraummietvertrags kommt besondere Bedeutung zu, denn der gesetzliche Schutz des Geschäftsraummieters ist nicht vergleichbar mit den gesetzlichen Schutzbestimmungen des Wohnraummieters. So gelten insbesondere weder Kündigungs- und Bestandsschutz noch die Sozialklausel noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe und zum Räumungsschutz. Um sicher zu gehen, dass man als gewerblicher Mieter seine Rechtsposition sinnvoll absichert, empfiehlt es sich, anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen und den Geschäftraummietvertrag sorgfältig zu verhandeln.

Mietgegenstand und Nutzungsbestimmung

Das Gewerberaummietobjekt muss nach Anschrift, Lage und Umfang genau im Vertrag beschrieben sein. Ein Gewerberaummietvertrag enthält häufig auch eine Nutzungsbestimmung, die man aus Mietersicht möglichst weit formulieren sollte, z.B. "zur gewerblichen Nutzung".

Mietzins, Nebenkosten und Kaution

Die Miethöhe kann bei Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden, wobei ortsübliche Vergleichsmieten ein Maßstab für den geforderten Mietzins sein sollten. Mietwucher ist verboten. Gezahlt wird der Mietzins in monatlichen Beträgen, jeweils zu Beginn eines Monats im Voraus. Grundsätzlich sind nach dem Gesetz mit dem Mietzins alle Nebenkosten (also die Betriebskosten) abgegolten. In der Praxis der Geschäftsraummietverträge werden die Betriebskosten allerdings meist unter Bezugnahme auf die Betriebskosten-Verordnung ganz oder teilweise auf den Mieter umgelegt. Es ist ratsam, die Nebenkostenbestimmungen im Vertrag sehr sorgfältig zu verhandeln.

Mietzeit – am besten mit Verlängerungsoption

Die Laufzeit des Vertrags kann frei vereinbart werden. Es empfiehlt sich, im Fall eines befristeten Mietverhältnisses, eine Verlängerungsklausel vorzusehen, wonach sich das Mietverhältnis über die feste Vertragsdauer hinaus automatisch um eine bestimmte Zeitspanne verlängert, wenn es nicht zum Ablauf der Mietzeit von einer der Vertragsparteien gekündigt wird. Aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien jederzeit kündbar.

Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen jedoch grundsätzlich keinen wichtigen Grund dar, um das Mietverhältnis zu kündigen, es sei denn, im Vertrag ist ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter vorgesehen für den Fall des Nichterreichens konkret genannter Mindestumsatzerwartungen über einen bestimmten Zeitraum. Insgesamt empfiehlt sich ein sehr gut verhandelter individueller Mietvertrag, um das eigene Unternehmen am gewählten Standort viele Jahrzehnte erfolgreich mit überschaubaren Mietkosten etablieren zu können.

Der Hersteller muss durch geeignete Maßnahmen dafür sorgen, dass der Fabrikationsprozess so geregelt ist, dass einwandfreie, sichere Produkte erzeugt und bei der Fabrikation insbesondere einzelne fehlerhafte Stücke bei einer eingehenden Endkontrolle vor dem Vertrieb aussortiert werden. Fabrikationsfehler haften typischerweise nur einzelnen Stücken an, den sogenannten Ausreißern. Der konstruktive Entwurf ist also in Ordnung.

Zur Checkliste Produktsicherheit

Auffällig oft waren in jüngerer Zeit Instruktionspflichten im Streit, die Frage also, wie weit die Pflicht des Herstellers reicht, vor Produktgefahren zu warnen und über sie aufzuklären. Die Rechtsprechung verfolgt eine strenge Linie. So ist etwa über die Gefahren bei einer Dauerverabreichung stark gesüßter Getränke an Kleinkinder zu warnen, über die Gefahr von Feuerwerkskörpern, namentlich in der Hand von Kindern, über die Gefahr beim Fallenlassen einer Pistole, selbst über die Gefahren einer Fingerverletzung bei einem Papierreißwolf. Die Anforderungen gehen bisweilen sehr weit. Andererseits haben deutsche Gerichte stets betont, dass eine Warnpflicht nicht besteht, wenn die Gefahrenkenntnis zum allgemeinen Erfahrungswissen der Produktbenutzer gehört.

Da der Schutz geistigen Eigentums gerade in der Startphase einer Unternehmensgründung einen reinen Kostenfaktor darstellt, ohne einen sofort spürbaren Vorteil zu bringen, wird er von Gründern häufig stiefmütterlich behandelt. Diese Vorgehensweise kann jedoch zu erheblichen Nachteilen für das junge Unternehmen führen. Manches kann nur für einen sehr kurzen, festgelegten Zeitraum geschützt werden. Wird dieses Zeitfenster verpasst, ist ein Schutz nicht mehr möglich, sodass jeder Wettbewerber die Erfindung oder das Design unentgeltlich nutzen kann.

Bei nahezu allen Schutzrechten gilt zudem der Grundsatz:  „First come, first served“. Derjenige, der zu lange mit einer Anmeldung zögert, muss damit rechnen, dass ein Dritter ihm zuvorkommt und ihm selbst die Nutzung schlimmstenfalls untersagt wird. Für den Gründer ist es deshalb unabdingbar, diese Risiken erkennen und bewerten zu können.

Der Klassiker unter den sogenannten gewerblichen Schutzrechten ist das Patent. Patente können für Produkte und Verfahren erteilt werden und stellen im Wettbewerb ein scharfes Schwert dar, da der Inhaber einem Dritten für die Laufzeit des Patents (in der Regel 20 Jahre) verbieten kann, das Patent zu benutzen. Auf diese Weise kann der Inhaber für einen bestimmten Gegenstand oder für ein bestimmtes Verfahren eine Monopolstellung erhalten. Weil die Wirkungen des Patents so umfassend sind, hat der Gesetzgeber die Anforderungen an die Patentierbarkeit von Gegenständen und Verfahren sehr hoch angesetzt. So gewährt das Deutsche Patent- und Markenamt (DPMA) ein Patent nur, wenn die Erfindung „neu“ ist.

Was sich so selbstverständlich anhört, erweist sich in der Praxis als tückisch, weshalb nicht wenige Anträge auf Erteilung eines Patentes schon hieran scheitern. Eine Erfindung ist nämlich nur dann neu, wenn sie weltweit vorher noch nicht durch schriftliche oder mündliche Beschreibung, durch Benutzung oder in sonstiger Weise der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Im Klartext bedeutet dies, dass bereits das Gespräch mit einem Freund beim Essen über die „neue Erfindung des Unternehmens“ die Patentfähigkeit beseitigen kann. Deshalb gilt bei Erfindungen immer der Grundsatz: „Schweigen ist Gold.“

Bevor ein Antrag auf Erteilung des Patentes nicht gestellt ist, sollte über die Erfindung Stillschweigen bewahrt werden. Muss die Erfindung zwingend offenbart werden, weil beispielsweise ein Investor von ihr überzeugt werden muss, darf dies nur nach Unterzeichnung einer Geheimhaltungsvereinbarung erfolgen. Weiterhin muss die Erfindung, um patentfähig zu sein, auf einer erfinderischen Tätigkeit beruhen. Es muss also durch die Erfindung zu einem „Aha-Erlebnis“ kommen. Ein plastisches (historisches) Beispiel hierfür ist die Erfindung des Rades.

Verwenden beide Seiten eines Vertragsverhältnisses AGB, so kommt es häufig vor, dass ein Widerspruch zwischen den Bedingungen besteht. Dieses Thema der kollidierenden AGB, auch bezeichnet als Battle of Forms, wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) mithilfe der heute einhellig anerkannten Theorie der Kongruenzgeltung gelöst: Es gelten nur übereinstimmende Passagen bei sich widersprechenden Klauseln, ansonsten greift das Gesetzesrecht.

Liegt vollständige Unklarheit vor, sodass nicht einmal mehr Einzelpassagen übrig bleiben, gilt nach BGH, Urteil vom 16.3.2006 zum Aktenzeichen I ZR 65/03: „Die Einbeziehung mehrerer Klauselwerke in ein und denselben Vertrag ist grundsätzlich zulässig. Führt die Verwendung mehrerer Klauselwerke jedoch dazu, dass unklar ist, welche der darin enthaltenen konkurrierenden Regelungen gelten soll, kann keine der Bestimmungen angewendet werden, mit der Folge, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Anwendung kommen.“

Verwendet man keine eigenen AGB als Unternehmer, gilt das Gesetzesrecht und es können die AGB eines ebenfalls unternehmerisch tätigen Vertragspartners Vertragsbestandteil werden, was ja, wie oben ausgeführt, durch stillschweigende Akzeptanz bereits geschehen kann. Zur Abwehr von nachteiligen Regelungen in den AGB von Geschäftspartnern oder unternehmerischen Kunden ist es notwendig, an verschiedenen wichtigen Stellen der eigenen Bedingungen ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen Bezug zu nehmen oder eine für das eigene Unternehmen optimale Regelung zu verwenden.

Auf diese Weise entsteht dann eine Kollision zu den Klauseln des anderen Unternehmens und es gilt dann Gesetzesrecht, was oft günstiger ist als abweichende Klauseln des anderen Unternehmens. Würde man das Gesetzesrecht nicht in den eigenen Verkaufsbedingungen erwähnen, läge keine Kollision vor und das andere Unternehmen könnte seine jeweiligen Klauseln durchsetzen.
Vor dem Hintergrund, dass die Gestaltung rechtlich wirksamer AGB sehr anspruchsvoll ist, da nicht nur die hochkomplexen gesetzlichen Regelungen, sondern auch die gesamte aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und teilweise der Instanzgerichte einzubeziehen sind, empfiehlt es sich, individuelle AGB passend zum Unternehmen und den Vertragsrahmenbedingen durch eine Anwaltskanzlei, die auf Handels- und Gesellschaftsrecht spezialisiert ist, gestalten zu lassen. So kann auch vermieden werden, dass Wettbewerber teure Abmahnungen wegen fehlerhafter und wettbewerbsverzerrender AGB an den Unternehmer zustellen lassen.

Das hätte er wohl nicht geglaubt. Im Jahr 1886 erfand John Pemberton ein zuckerhaltiges Wohlfühl-Getränk gegen De­pression. Pemberton verfeinerte es mit Wein, Sodawasser und Stoffen der Koka-Pflanze. Ein unvergleichlicher Aufstieg begann. Unter dem Namen Coca-Cola kennt heute fast jeder die braune Brause. Es ist die bekannteste Marke weltweit. Mit einem geschätzten Wert von 67 Milliarden US-Dollar verweist Coca-Cola Unternehmen wie Microsoft, Daimler-Chrysler oder Google auf die Plätze. Großunternehmen wie Coca-Cola, aber ebenso auch viele Existenzgründer und Mittelständler leben von der Vermarktung ihrer Ideen und Erfindungen. Damit erobern sie Märkte und erzielen Gewinne.

Der Staat hilft dabei, indem er kreative und einmalige Kennzeichen, Produkte und Verfahren schützt. Zum Beispiel mit Hilfe eines Patents oder einer Marke. Der Inhaber einer Marke erhält das exklusive Recht, ein bestimmtes Zeichen im Geschäftsverkehr zu nutzen. Wie zum Beispiel Coca-Cola. Bereits im Jahr 1887 beantragte dessen Erfinder John Pemberton in Amerika den Schutz des Schriftzuges. In Deutschland wurde Coca-Cola im Jahr 1926 als Marke angemeldet. Heute verdient der gleichnamige Getränkekonzern Milliarden. Nachahmer und Raubritter haben keine Chance. Im Folgenden zeigen wir anhand von Beispielen, was eine Marke ist, wie ein Kennzeichen geschützt werden kann und was dabei zu beachten ist.

„Ich würde gern mal Ihren Rat einholen, wie ich mich verhalten soll, wenn die Bank, die mir einen Kredit zur Existenzgründung anbieten soll, vertrauliche Daten an Konkurrenzfirmen weiterleitet und mir nahe legt, die Idee zu verkaufen oder in eine Beteiligung zu gehen.“ Nun sind die Informationen in dieser Anfrage sehr vage. Um eine verbindliche Auskunft geben zu können, müsste man alle Einzelheiten des Sachverhaltes genau kennen. Deutlich wird aber, dass der Gründer sich vor dem Gespräch mit der Bank ganz offensichtlich nicht abgesichert hat. Das Bankgeheimnis schützt ihn nämlich nicht, wenn er von seiner Geschäftsidee erzählt und sich unverbindlich nach einem Kredit erkundigt.

Von großer Bedeutung sind im gewerblichen Rechtsschutz und im Wettbewerbsrecht die Fragen der Urheberschaft und des Zeitpunktes der Entwicklung. Sofern ein Gründer oder Unternehmer eine interessante neue Idee hat, sich aber noch nicht sicher ist, ob diese schutzfähig ist, ob er sie vermarkten will bzw. ob sich der wirtschaftliche Aufwand für einen professionellen gewerblichen Rechtsschutz lohnt, empfiehlt es sich, Aufzeichnungen, Tonträger, Datenträger, Bilder etc. mit allen Details einem Notar zu zeigen und bei diesem sodann die betreffenden Materialien in einem verschlossenen Umschlag zu hinterlegen. Auf diese Weise kann im Fall von Streitfragen rechtssicher und zeitnah der Nachweis zur Urheberschaft geführt werden. Die geschilderte Maßnahme der notariellen Hinterlegung erfreut sich in der Praxis auch großer Beliebtheit zur Sicherung von künstlerischen Entwürfen und Designs.

Vorsorgliche Warnungsschreiben, klassische Abmahnungen im Verletzungsfall sowie Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche sollten sofort geltend gemacht werden, wenn eine Rechtsverletzung auch nur im Ansatz erkennbar wird. Dabei sollte – wenn (noch) möglich – gleichwohl ein konstruktiver Ton gewählt werden, um für beide Seiten akzeptable Ergebnisse zu erhalten.

Abmahnberechtigt im juristischen Sinn ist zunächst der Verletzte eines sog. Schutzrechts (z.B. eines Urheberrechts) selbst. Er wird sich aber für die Rechtsdurchsetzung in der Regel einen Rechtsanwalt nehmen. In wettbewerbsrechtlichen Angelegenheiten ergibt sich die Abmahnberechtigung aus §8 Abs. 3 UWG. Neben Mitbewerbern, Industrie-, Handels-, und Handwerkskammern dürfen danach auch sog. qualifizierte Einrichtungen zum Schutze der Verbraucherinteressen abmahnen, wenn sie in einer Liste qualifizierter Einrichtungen nach dem Unterlassungsklagengesetz oder in einem speziellen Verzeichnis der europä­ischen Kommission eingetragen sind.

Die Liste deutscher „qualifizierter Einrichtungen“ zur Abmahnung (im Sinne des §8 Abs. 3 Nr. 3 UWG) kann unter www.bundesjustizamt.de im Internet ein­gesehen werden. Eingetragen sind hier z.B. Verbrau­cherzen­tralen und Mietervereine. Gemäß §8 Abs. 3 Nr. 2 UWG dürfen auch sog. rechtsfähige Verbände zur Förderung gewerblicher oder selbständiger be­ruflicher Interessen abmahnen. Rechtsfähige Verbände sind beispielsweise eingetragene Vereine, Stiftungen und GmbHs, die satzungsmäßig und tatsächlich im Bereich der Förderung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Interessen tätig sind.

Gerade obskure Abmahnvereine scheitern jedoch häufig an der zu­sätzlichen Bedingung, dass ihnen eine erhebliche Zahl von Unternehmern angehören muss, die Waren oder Dienstleistungen gleicher oder verwandter Art auf demselben Markt vertreiben.

Das Abmahnwesen ist ein lohnendes Geschäft, deshalb haben sich unter anderen auch viele Rechtsanwaltskanzleien auf dieses Tätigkeitsfeld spezialisiert. Im ge­schäftlichen Bereich werden dann Internetseiten und Webshops von Unternehmen gesucht und nach abmahnträchtigen Inhalten durchforstet. Oft sind Änderungen in der Rechtsprechung Anlass für sog. Abmahnwellen.

Wenn etwa ein Gericht im Einzelfall einen (neuen) Abmahngrund bestätigt, kann es passieren, dass Abmahner „auf diesen Zug aufspringen“ und ebenfalls – mit Verweis auf diese neue Gerichtsentscheidung – Ab­mahnungen versenden. Der (neue) Rechtsverstoß und damit die Adressaten für die betreffenden Abmahnungen lassen sich über Suchmaschinen im Internet zumeist recht leicht finden, sodass dann häufig Serienabmahnungen mit praktisch identischem Inhalt ver­sendet werden.

Als Schadensersatz für die behauptete Rechtsverletzung fordern Abmahnkanzleien von den Adressaten dabei häufig relativ geringe Beträge von „nur“ ein paar hundert Euro, sodass viele Abgemahnte den Aufwand einer Abwehr scheuen und zahlen: also lieber in den sauren Apfel beißen, anstatt anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und sich zu wehren. Mit solchen Serienabmahnungen kann viel Geld mit vergleichbar wenig Aufwand verdient werden, egal, ob die einzelne Abmahnung nun rechtens war oder nicht.

Weitere wertvolle Informationen und Hilfestellung zum Umgang mit unseriösen Abmahnungen bietet auch die Forschungsstelle Abmahnwelle e.V. im Internet an. Unter www.abmahnwelle.de oder auch www.abmahnungswelle.de in­formiert der Verein anhand gemeldeter Abmahnungen über juristische Fallen beim Erstellen und Betreiben eines Internetauftritts, die zu einer teuren Abmahnung führen können.

Zum Experten-Tipps zum Umgang mit Abmahnschreiben

Die grundsätzliche Frage, ob man sich externe Unterstützung in freier Mitarbeit holt oder einen Mitarbeiter fest anstellt, kann man sich durch Beantwortung folgender Fragen nach dem konkreten Bedarf der Unterstützung selbst beantworten:

Benötige ich jemanden vor Ort, dem ich eine Vielzahl von Aufgaben auftragen kann und der mich letztlich nach außen vertritt? Sind die zu vergebenden Tätigkeiten in meinem Leistungsportfolio enthalten oder etwas, das ich selbst nicht bieten kann? Lassen sich diese Fragen mit einem Ja beantworten, sollte man einen Mitarbeiter einstellen unter Ausnutzung der vertraglichen Möglichkeiten und damit verbundenen Minimierung des Risikos. Kein Kriterium der Fragestellung sollte der vorübergehende Bedarf sein, da eine Tätigkeit auf Dauer und damit die Scheinselbständigkeit von der Rechtsprechung schon nach mehreren Monaten angenommen wird.

Hat man allerdings nur eine spezielle Tätigkeit zu vergeben, bei der eine Anwesenheit im Betrieb nicht notwendig ist, bietet sich der Freelancer an.

BEISPIEL: Die Unterscheidung soll am Beispiel einer PR-Agentur verdeutlicht werden:

Wenn Sie jemanden für die tägliche Agenturarbeit brauchen, der Kunden berät, ans Firmentelefon geht, Texte schreibt, Medienkontakte pflegt und Reportagen an den Kundenerstellt, und das bestenfalls noch auf Ihre Anweisung hin, ist das der feste Mitarbeiter. Ihr Unternehmen muss sich auftragsbedingt vergrößern, was nur mit Angestellten geht.

Brauchen Sie allerdings nur jemanden, der ab und zu einen Werbetext schreibt oder die Homepage pflegt, eignet sich hervorragend die freie Mitarbeit.

Die Risiken bei den ersten Mitarbeitern lassen sich nicht ausschließen, sind aber eben überschaubar. Man kann auch zunächst mit einem Minijobber beginnen, der bis zur 450-Euro-Grenze zudem steuerliche Vorteile bringt, ansonsten aber wie ein normaler Arbeitnehmer zu behandeln ist.

Abzuraten ist vom Abschluss befristeter Verträge, da diese extrem viel Potenzial für Fehler bieten und in Kleinbetrieben ohnehin wenig Vorteile bieten.

Ein Angestellter dürfte auch nicht viel teurer sein, da in die Stunden- oder Tagessätze der Freelancer meist die erhöhten Beiträge für Versicherungen schon eingearbeitet wurden.

Dem Anschein nach gibt es die allgemeine Meinung, dass Freelancer flexibler sind und selbst unternehmerisch denken. Das mag sein. Genau deshalb werden sie aber ebenso schnell weg sein, wenn ein besseres Angebot kommt, was bei einem Mitarbeiter zwar nicht ausgeschlossen, doch wohl um einiges unwahrscheinlicher ist.

Der Angestellte ist nicht nur gesetzlich zur Loyalität verpflichtet, er wird bei entsprechendem Arbeitsklima auch gern Ihr Logo und Ihr Unternehmen nach vorne tragen. Das unternehmerische Denken lässt sich zudem sehr gut durch Umsatzbeteiligungen oder die leider selten genutzten - und für Start-ups hervorragend geeigneten - Mitarbeiterbeteiligungen anregen.

Dieser Artikel dient lediglich der Information und enthält Meinungen des Autors; eine Anwendung auf den jeweiligen Einzelfall ist nicht möglich. Der Beitrag ist daher lediglich abstrakt und nicht als Rechtsberatung oder Steuerberatung zu verstehen.