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Wer sich als Bauträger selbständig macht, sollte sich vorab eingehend über das wichtige Thema Bauträgerfinanzierung informieren.

Foto: Pixabay

Ein Bauträger ist ein selbständiger Unternehmer, der – im Vergleich zum Bauunternehmer oder zum Immobilieninvestor – eine spezielle Position einnimmt. Die Tätigkeit des Bauträgers unterliegt den Beschränkungen des § 34c Gewerbeordnung und erfordert somit eine Genehmigung. Bauträger werden in Deutschland oft in der Form einer GmbH geführt, aber auch als Einzelunternehmer, Kommanditgesellschaften oder Aktiengesellschaften. Der Bauträger ist Bauherr bzw. direkter Stellvertreter des Bauherrn. Er baut mit eigenem oder finanziertem Geld auf eigenes Risiko.

Der Bauträger handelt somit in eigenem Namen, ist aber Dritten verpflichtet, für die er baut. Er setzt seine Baumaßnahmen in Hinblick auf eine schon bestehende oder künftige vertragliche Beziehung zum Nutzer des Bauvorhabens. Der Bauträger ist gegenüber dem Bauherrn für eine einwandfreie Ausführung vertraglich übernommener Verpflichtungen verantwortlich und hat dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der Gewährleistungszeit auftreten.

Daher ist eine Bauträgerfinanzierung eine komplexe Sache. Unterschiedliche Finanzierungsformen und -modelle kommen in Frage. Im Grunde ist eine solche Bauträgerfinanzierung meist ein Art "Kontokurrentrahmen". Durch die (laut der "Bauträgerverordnung") ausgemachten Abschlagszahlungen der Käufer wird diese wieder ausgeglichen.

Die Bauträgerschaft

Es gibt eine "Makler- und Bauträgerverordnung" - kurz MaBV. Diese Verordnung regelt die Tätigkeit sämtlicher Unternehmen, die hier u. a. Immobilien bzw. Grundstücke (oftmals auf eigenes Risiko) kaufen. Danach werden diese bebaut bzw. saniert und wieder mit Gewinn verkauft.

Das ist der große Unterschied vom Bauträger zum Bauunternehmer. Der Bauunternehmer macht einen Neubau oder eine Sanierung im Auftrag des Eigentümers. Das Risiko bei einer Bauträgerfinanzierung ist daher größer.

Banken machen eine strenge Prüfung

Eine Bauträgerfinanzierung ist laut https://www.compeon.de/bautraegerfinanzierung/ mit einer sehr strengen Prüfung seitens der Banken verbunden, da das Risiko einer solchen Finanzierung höher ist.

Risiko-Erstellung

Zuerst ist bei einer solchen Bauträgerfinanzierung immer das "technische Risiko" bei der Bauleistung auszurechnen und abzuklären. Das Sanierungskonzept, das Projekt für den Neubau oder die bestehende Bausubstanz sind dabei immer ausschlaggebend. Auch das Verkaufsrisiko, zum Beispiel wenn es ein Objekt mit vielen Einheiten ist, muss beobachtet werden. Die Nachfrage und die Lage spielen dabei eine entscheidende Rolle.

Das Kostenrisiko

Es kann ein Kostenrisiko entstehen, wenn eine Kalkulation (Neubau bzw. Sanierung) zu knapp bemessen wurde. Auch unvorhergesehene Mehrkosten können ein Kostenrisiko ausmachen. Ein Terminrisiko ist ebenfalls möglich, denn eine Terminverschiebung der Fertigstellung und damit verbundene Abschlagszahlungen sind möglich. Wer wenig Eigenkapital hat, wird von der Bank intensiv überprüft. Dadurch wird das Kreditausfallrisiko minimiert.

Die Baufinanzierung: ein komplexer Bereich

Eine gute Bank begleitet die Firmenkunden bei einer Baufinanzierung immer, da dies ein komplexer Bereich ist. Wichtig ist eine professionelle Beratung. Die besondere Herausforderung einer Bauträgerfinanzierung ist eine Vertrauenssache. Die "Makler- und Bauträgerverordnung" schreibt genau vor, wie eine Abwicklung der Kaufpreiszahlung und der Finanzierung durch den Kunden stattfinden muss. Dahinter steht eine rechtlich quasi "unsichtbare" Situation des jeweiligen Immobilienkunden.

Das Grundbuch

Bis zur Bezahlung der allerletzten Rate bleibt jeweils Träger selbst im Grundbuch als "Eigentümer" eingetragen. Erst nach Bezahlung der letzten Rate kann die Umschreibung beantragt werden. Nach Baufortschritt wird deshalb bezahlt (vom Erwerber). Je früher die Immobilie verkauft wird, desto größer ist bei einer solchen Finanzierung immer der Gewinn, da hier die Kosten für die Baufinanzierung wieder geringer ausfallen.

Der Baufortschritt

So werden 30 Prozent nach dem Beginn der "Erdarbeiten" bezahlt, 28 Prozent nach der Fertigstellung des Rohbaus, 9,8 Prozent nach der Herstellung der Dachfläche und Dachrinne und der Roh-Installation der Heizung (und Sanitär).

Des Weiteren werden dann 9,1 Prozent nach dem Einbau der Elektro-Roh-Installation und der Fenster bezahlt und weitere 9,1 Prozent nach dem Innenputz (ohne Estrich). Weiter geht es mit 10,5 Prozent nach der Bezugsfertigkeit und 3,5 Prozent nach der Fertigstellung.

Die Abwicklung

Eine Bauträgerfinanzierung wird nach der genauen Regelung der "Makler- und Bauträgerverordnung" genau vorgeschrieben. Jährlich wird deren Einhaltung geprüft. Die Bank hat hier harte Prüfkriterien.

Die eingehenden Zahlungen des Käufers müssen auf ein separates Konto gebucht werden. Der Bankmitarbeiter muss alles genehmigen und die Verfügungen dürfen nur mit Überweisungen bewerkstelligt werden. Mit der Freistellungserklärung werden die eingegangenen Abschlagszahlungen gesichert.

Der Kontokurrentrahmen

Im Falle einer Insolvenz eine Bauträgerfinanzierung gelten ganz klare Regularien, so dass alles abgesichert ist. Es wird als eigentlicher Kredit ein Kontokorrentrahmen eingerichtet. Mit den jeweils eingehenden Zahlungen wird dieser sukzessive wieder aufgefüllt. Hier werden als erstes die Kosten für den Bau, die Sanierung oder das Grundstück und die Zinsen für die jeweilige Bauzeit vorfinanziert.

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