Was ist bei der Anmietung von Räumen für das eigene Unternehmen zu beachten? Was sollte im Mietvertrag auf jeden Fall geregelt sein? Was muss man akzeptieren?

Geschäftsraummiete, Wohnraummiete und Pacht

Geschäftsraummiete liegt immer dann vor, wenn Räume nach dem vertraglichen Zweck zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung angemietet werden. Bei Mischmietverhältnissen mit Wohn- und Gewerberaum gilt das Geschäftsraummietrecht, wenn mehr als die Hälfte der Gesamtfläche der Räume gewerblich genutzt wird. Die Rechtsvorschriften zur Pacht gelten, wenn ein komplett betriebsbereites Objekt, wie z.B. eine Gaststätte, zur Verfügung gestellt wird.

Mündlich oder schriftlich?

Um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen, müssen sich die Vertragsparteien über die „Gebrauchsüberlassung einer Mietsache gegen Entgelt für eine bestimmte Mietdauer“ verständigen. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen auf jeden Fall der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags. 

Der inhaltlichen Gestaltung des Geschäftsraummietvertrags kommt besondere Bedeutung zu, denn der gesetzliche Schutz des Geschäftsraummieters ist nicht vergleichbar mit den gesetzlichen Schutzbestimmungen des Wohnraummieters. So gelten insbesondere weder Kündigungs- und Bestandsschutz noch die Sozialklausel noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe und zum Räumungsschutz. Um sicher zu gehen, dass man als gewerblicher Mieter seine Rechtsposition sinnvoll absichert, empfiehlt es sich, anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen und den Geschäftraummietvertrag sorgfältig zu verhandeln.

Mietgegenstand und Nutzungsbestimmung

Das Gewerberaummietobjekt muss nach Anschrift, Lage und Umfang genau im Vertrag beschrieben sein. Ein Gewerberaummietvertrag enthält häufig auch eine Nutzungsbestimmung, die man aus Mietersicht möglichst weit formulieren sollte, z.B. "zur gewerblichen Nutzung".

Mietzins, Nebenkosten und Kaution

Die Miethöhe kann bei Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden, wobei ortsübliche Vergleichsmieten ein Maßstab für den geforderten Mietzins sein sollten. Mietwucher ist verboten. Gezahlt wird der Mietzins in monatlichen Beträgen, jeweils zu Beginn eines Monats im Voraus. Grundsätzlich sind nach dem Gesetz mit dem Mietzins alle Nebenkosten (also die Betriebskosten) abgegolten. In der Praxis der Geschäftsraummietverträge werden die Betriebskosten allerdings meist unter Bezugnahme auf die Betriebskosten-Verordnung ganz oder teilweise auf den Mieter umgelegt. Es ist ratsam, die Nebenkostenbestimmungen im Vertrag sehr sorgfältig zu verhandeln.

Mietzeit – am besten mit Verlängerungsoption

Die Laufzeit des Vertrags kann frei vereinbart werden. Es empfiehlt sich, im Fall eines befristeten Mietverhältnisses, eine Verlängerungsklausel vorzusehen, wonach sich das Mietverhältnis über die feste Vertragsdauer hinaus automatisch um eine bestimmte Zeitspanne verlängert, wenn es nicht zum Ablauf der Mietzeit von einer der Vertragsparteien gekündigt wird. Aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien jederzeit kündbar.

Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen jedoch grundsätzlich keinen wichtigen Grund dar, um das Mietverhältnis zu kündigen, es sei denn, im Vertrag ist ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter vorgesehen für den Fall des Nichterreichens konkret genannter Mindestumsatzerwartungen über einen bestimmten Zeitraum. Insgesamt empfiehlt sich ein sehr gut verhandelter individueller Mietvertrag, um das eigene Unternehmen am gewählten Standort viele Jahrzehnte erfolgreich mit überschaubaren Mietkosten etablieren zu können.

Der Hersteller muss durch geeignete Maßnahmen dafür sorgen, dass der Fabrikationsprozess so geregelt ist, dass einwandfreie, sichere Produkte erzeugt und bei der Fabrikation insbesondere einzelne fehlerhafte Stücke bei einer eingehenden Endkontrolle vor dem Vertrieb aussortiert werden. Fabrikationsfehler haften typischerweise nur einzelnen Stücken an, den sogenannten Ausreißern. Der konstruktive Entwurf ist also in Ordnung.

Zur Checkliste Produktsicherheit

Auffällig oft waren in jüngerer Zeit Instruktionspflichten im Streit, die Frage also, wie weit die Pflicht des Herstellers reicht, vor Produktgefahren zu warnen und über sie aufzuklären. Die Rechtsprechung verfolgt eine strenge Linie. So ist etwa über die Gefahren bei einer Dauerverabreichung stark gesüßter Getränke an Kleinkinder zu warnen, über die Gefahr von Feuerwerkskörpern, namentlich in der Hand von Kindern, über die Gefahr beim Fallenlassen einer Pistole, selbst über die Gefahren einer Fingerverletzung bei einem Papierreißwolf. Die Anforderungen gehen bisweilen sehr weit. Andererseits haben deutsche Gerichte stets betont, dass eine Warnpflicht nicht besteht, wenn die Gefahrenkenntnis zum allgemeinen Erfahrungswissen der Produktbenutzer gehört.

Da der Schutz geistigen Eigentums gerade in der Startphase einer Unternehmensgründung einen reinen Kostenfaktor darstellt, ohne einen sofort spürbaren Vorteil zu bringen, wird er von Gründern häufig stiefmütterlich behandelt. Diese Vorgehensweise kann jedoch zu erheblichen Nachteilen für das junge Unternehmen führen. Manches kann nur für einen sehr kurzen, festgelegten Zeitraum geschützt werden. Wird dieses Zeitfenster verpasst, ist ein Schutz nicht mehr möglich, sodass jeder Wettbewerber die Erfindung oder das Design unentgeltlich nutzen kann.

Bei nahezu allen Schutzrechten gilt zudem der Grundsatz:  „First come, first served“. Derjenige, der zu lange mit einer Anmeldung zögert, muss damit rechnen, dass ein Dritter ihm zuvorkommt und ihm selbst die Nutzung schlimmstenfalls untersagt wird. Für den Gründer ist es deshalb unabdingbar, diese Risiken erkennen und bewerten zu können.

Der Klassiker unter den sogenannten gewerblichen Schutzrechten ist das Patent. Patente können für Produkte und Verfahren erteilt werden und stellen im Wettbewerb ein scharfes Schwert dar, da der Inhaber einem Dritten für die Laufzeit des Patents (in der Regel 20 Jahre) verbieten kann, das Patent zu benutzen. Auf diese Weise kann der Inhaber für einen bestimmten Gegenstand oder für ein bestimmtes Verfahren eine Monopolstellung erhalten. Weil die Wirkungen des Patents so umfassend sind, hat der Gesetzgeber die Anforderungen an die Patentierbarkeit von Gegenständen und Verfahren sehr hoch angesetzt. So gewährt das Deutsche Patent- und Markenamt (DPMA) ein Patent nur, wenn die Erfindung „neu“ ist.

Was sich so selbstverständlich anhört, erweist sich in der Praxis als tückisch, weshalb nicht wenige Anträge auf Erteilung eines Patentes schon hieran scheitern. Eine Erfindung ist nämlich nur dann neu, wenn sie weltweit vorher noch nicht durch schriftliche oder mündliche Beschreibung, durch Benutzung oder in sonstiger Weise der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Im Klartext bedeutet dies, dass bereits das Gespräch mit einem Freund beim Essen über die „neue Erfindung des Unternehmens“ die Patentfähigkeit beseitigen kann. Deshalb gilt bei Erfindungen immer der Grundsatz: „Schweigen ist Gold.“

Bevor ein Antrag auf Erteilung des Patentes nicht gestellt ist, sollte über die Erfindung Stillschweigen bewahrt werden. Muss die Erfindung zwingend offenbart werden, weil beispielsweise ein Investor von ihr überzeugt werden muss, darf dies nur nach Unterzeichnung einer Geheimhaltungsvereinbarung erfolgen. Weiterhin muss die Erfindung, um patentfähig zu sein, auf einer erfinderischen Tätigkeit beruhen. Es muss also durch die Erfindung zu einem „Aha-Erlebnis“ kommen. Ein plastisches (historisches) Beispiel hierfür ist die Erfindung des Rades.

Bei der Mediation handelt es sich um ein alternatives Konfliktlösungsverfahren, das auf vermittelnden Gesprächen basiert. So soll etwa der Gang vor den Kadi und die damit verbundenen negativen Begleiterscheinungen abgewendet werden. Zumal Rechtsstreitigkeiten in der Regel lange, oft zu lange dauern. Denn während die Streithähne ihre Energie vor Gericht verpulvern, kocht das Unternehmen auf Sparflamme, wichtige Entscheidungen unterbleiben. Außerdem zerrt ein Prozess derart an den Nerven der Beteiligten, dass das angeknackste Verhältnis zwischen den Streithähnen am Ende meist ganz zerrüttet ist. Auch das zieht negative Konsequenzen für die  Firma nach sich, etwa wenn sich ein einst funktionierendes Geschäftsführerduo trennt oder ein wichtiger Geschäftspartner ab­springt. Zu dem wirtschaftlichen Schaden kommt hinzu, dass der Ruf ruiniert wird. Am Ende wenden sich Kunden und Mitarbeiter ab. Wenn es richtig schlecht läuft, kann die Firma nach dem Prozess einpacken.

Dieses Risiko können Unternehmen mit Hilfe der Mediation vermeiden. Schließlich geht es hierbei – anders als beim Gerichtsverfahren – nicht darum, um jeden Preis Recht zu bekommen, sondern ganz im Gegenteil darum, zu kooperieren. „Es ist wie mit den Kindern und der Orange“, erklärt Volker Schlehe, Leiter des IHK-MediationsZentrums München die Arbeitsweise: Wenn sich zwei Kinder um eine Orange streiten, würde ein Richter jedem Kind die Hälfte der Frucht zuteilen. Der Mediator aber fragt, was die Kinder mit der Orange machen wollen. „Und dann kommt vielleicht heraus, dass ein Kind den Saft will und das andere die Schale.“

Der Markenexperte Meinke empfiehlt deshalb umfangreiche Recherchen vor einer Anmeldung. Neben Anwälten bieten das Patent- und Markenamt (DPMA), Analysebüros, Agenturen, Industrie- und Handelskammern oder Patentinformationszentren Recherche-Dienste an. Das Pateninformationszentrum der Kasseler Hochschulen (PIZ) bietet eine Marken-, Domain- und Handelsregisterrecherche an. Es kann auch selbst recherchiert werden. Der private Anbieter Infobroker.de bietet deutschlandweite Firmenrecherchen. Das DPMA bietet eine kostenfreie Suche nach Stichwörtern an, allerdings nur bezogen auf die eigene Datenbank. Dort finden sich Marken, die bereits im Register des Markenamtes eingetragen sind oder die nach einer Anmeldung im Markenblatt veröffentlicht wurden.

Bereits angemeldete Zeichen, deren Veröffentlichung aber noch aussteht, werden freilich nicht angezeigt. „Deshalb sollte eine Recherche nach einigen Wochen wiederholt werden“, sagt Rechtsanwalt Thomas Meinke. Er empfiehlt, neben einer Suche nach identischen Begriffen „unbedingt eine komplette Kollisionsrecherche durchzuführen“. Diese würde auch eine Suche nach möglicherweise verwechselbaren, ähnlichen Zeichen umfassen. „Ein Irrtum kann teuer werden“, sagt Anwalt Meinke.

Das weiß Sonja Rendez aus eigener Erfahrung. Die eingetragene Marke eines Schuhproduzenten wurde ihr zum Verhängnis – obwohl sie im Vorfeld recherchierte. Sie gründete „Anna und Paul – handgemachte Lauflernschuhe“. Zum Sortiment gehört auch das Modell „Blümchen“ mit rosa oder beigefarbenen Blumen, „Katze“ mit einer Motivstickerei in den Farben Pink und Marine oder „Cinderella“ - ein Taufschuh in Weiß oder Beige. Die Vorzüge der Schuhe aus Naturleder beschreibt die Kölnerin wie folgt: „Die Schuhe sitzen gut, passen sich flexibel an und rutschen nicht“. Genau diese Eigenschaften hätte sie vermisst, als sie für ihre eigenen Kinder – Anna und Paul – Schuhe gesucht hätte. Also produzierte Sie kurzerhand selber welche.

Um sich vor Nachahmern zu schützen, hat sie das Firmenlogo, ein „Anna und Paul“-Schriftzug mit den Umrissen eines Kinderschuhs, als Marke beim Deutschen Patent- und Markenamt eintragen lassen. Auch für das Design der Schuhe hat die gelernte Modemacherin erfolgreich Schutzrechte beantragt. Bis auf ein Modell, das sie im Jahr 2003 entwarf. Ein Schuh-Hersteller klagte dagegen, da er seine Marke verletzt sah. Der Hersteller bekam Recht. Das Gericht sah eine zu große Verwechslungsgefahr zwischen den Schuhverzierungen des Anna-und-Paul-Modells und der Marke des klagenden Schuhproduzenten. Sonja Rendez musste das Paar, das gerade sehr erfolgreich angelaufen war, aus dem Sortiment nehmen und schloss einen Vergleich mit dem Hersteller. Überlebt hat sie trotzdem. Oder gerade deswegen. Der Laden läuft. „Solche Rückschläge machen einen härter und zäher“, sagt die Jungunternehmerin. Aus ihrer Erfahrung empfiehlt sie: „Wenn Gründer sich nicht sicher sind, ob sie eine Marke verletzen, sollten sie im Zweifel auch aktuelle Gerichtsurteile lesen, bevor sie ein Produkt auf den Markt bringen.“

Zur Checkliste Was kann geschützt werden und Internetseiten zum Markenschutz

Der oder die Gründer einer Kapitalgesellschaft unterliegen der sogenannten Gründerhaftung, bis die Vorstufe – verkörpert durch einen Einzelunternehmer oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts – abgeschlossen ist und das Unternehmen als GmbH, UG (haftungsbeschränkt) oder AG in das Handelsregister eingetragen ist. Der oder die Gründer haften dabei gesamtschuldnerisch mit ihrem Privatvermögen neben einem etwaigen schon bestehendem Vermögen der Vorgesellschaft.

Wirken bei der Gründung einer AG nicht nur Aktionäre, sondern auch der Vorstand oder der Aufsichtsrat mit oder gibt es Sacheinlagen, ist eine Gründungsprüfung im Sinne der §§ 33 ff AktG gesetzlich vorgeschrieben. Stellt sich dabei heraus, dass die Gesellschaft von Gründern durch Einlagen, Sachübernahmen oder den Gründungsaufwand vorsätzlich oder aus grober Fahrlässigkeit geschädigt wurde, so sind der AG alle Gründer als Gesamtschuldner zum Ersatz persönlich verpflichtet. Bei der GmbH gibt es nach § 11 II GmbHG die Handelndenhaftung mit dem Privatvermögen.

Von großer Bedeutung sind im gewerblichen Rechtsschutz und im Wettbewerbsrecht die Fragen der Urheberschaft und des Zeitpunktes der Entwicklung. Sofern ein Gründer oder Unternehmer eine interessante neue Idee hat, sich aber noch nicht sicher ist, ob diese schutzfähig ist, ob er sie vermarkten will bzw. ob sich der wirtschaftliche Aufwand für einen professionellen gewerblichen Rechtsschutz lohnt, empfiehlt es sich, Aufzeichnungen, Tonträger, Datenträger, Bilder etc. mit allen Details einem Notar zu zeigen und bei diesem sodann die betreffenden Materialien in einem verschlossenen Umschlag zu hinterlegen. Auf diese Weise kann im Fall von Streitfragen rechtssicher und zeitnah der Nachweis zur Urheberschaft geführt werden. Die geschilderte Maßnahme der notariellen Hinterlegung erfreut sich in der Praxis auch großer Beliebtheit zur Sicherung von künstlerischen Entwürfen und Designs.

Vorsorgliche Warnungsschreiben, klassische Abmahnungen im Verletzungsfall sowie Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche sollten sofort geltend gemacht werden, wenn eine Rechtsverletzung auch nur im Ansatz erkennbar wird. Dabei sollte – wenn (noch) möglich – gleichwohl ein konstruktiver Ton gewählt werden, um für beide Seiten akzeptable Ergebnisse zu erhalten.

Abmahnberechtigt im juristischen Sinn ist zunächst der Verletzte eines sog. Schutzrechts (z.B. eines Urheberrechts) selbst. Er wird sich aber für die Rechtsdurchsetzung in der Regel einen Rechtsanwalt nehmen. In wettbewerbsrechtlichen Angelegenheiten ergibt sich die Abmahnberechtigung aus §8 Abs. 3 UWG. Neben Mitbewerbern, Industrie-, Handels-, und Handwerkskammern dürfen danach auch sog. qualifizierte Einrichtungen zum Schutze der Verbraucherinteressen abmahnen, wenn sie in einer Liste qualifizierter Einrichtungen nach dem Unterlassungsklagengesetz oder in einem speziellen Verzeichnis der europä­ischen Kommission eingetragen sind.

Die Liste deutscher „qualifizierter Einrichtungen“ zur Abmahnung (im Sinne des §8 Abs. 3 Nr. 3 UWG) kann unter www.bundesjustizamt.de im Internet ein­gesehen werden. Eingetragen sind hier z.B. Verbrau­cherzen­tralen und Mietervereine. Gemäß §8 Abs. 3 Nr. 2 UWG dürfen auch sog. rechtsfähige Verbände zur Förderung gewerblicher oder selbständiger be­ruflicher Interessen abmahnen. Rechtsfähige Verbände sind beispielsweise eingetragene Vereine, Stiftungen und GmbHs, die satzungsmäßig und tatsächlich im Bereich der Förderung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Interessen tätig sind.

Gerade obskure Abmahnvereine scheitern jedoch häufig an der zu­sätzlichen Bedingung, dass ihnen eine erhebliche Zahl von Unternehmern angehören muss, die Waren oder Dienstleistungen gleicher oder verwandter Art auf demselben Markt vertreiben.

Das Abmahnwesen ist ein lohnendes Geschäft, deshalb haben sich unter anderen auch viele Rechtsanwaltskanzleien auf dieses Tätigkeitsfeld spezialisiert. Im ge­schäftlichen Bereich werden dann Internetseiten und Webshops von Unternehmen gesucht und nach abmahnträchtigen Inhalten durchforstet. Oft sind Änderungen in der Rechtsprechung Anlass für sog. Abmahnwellen.

Wenn etwa ein Gericht im Einzelfall einen (neuen) Abmahngrund bestätigt, kann es passieren, dass Abmahner „auf diesen Zug aufspringen“ und ebenfalls – mit Verweis auf diese neue Gerichtsentscheidung – Ab­mahnungen versenden. Der (neue) Rechtsverstoß und damit die Adressaten für die betreffenden Abmahnungen lassen sich über Suchmaschinen im Internet zumeist recht leicht finden, sodass dann häufig Serienabmahnungen mit praktisch identischem Inhalt ver­sendet werden.

Als Schadensersatz für die behauptete Rechtsverletzung fordern Abmahnkanzleien von den Adressaten dabei häufig relativ geringe Beträge von „nur“ ein paar hundert Euro, sodass viele Abgemahnte den Aufwand einer Abwehr scheuen und zahlen: also lieber in den sauren Apfel beißen, anstatt anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und sich zu wehren. Mit solchen Serienabmahnungen kann viel Geld mit vergleichbar wenig Aufwand verdient werden, egal, ob die einzelne Abmahnung nun rechtens war oder nicht.

Weitere wertvolle Informationen und Hilfestellung zum Umgang mit unseriösen Abmahnungen bietet auch die Forschungsstelle Abmahnwelle e.V. im Internet an. Unter www.abmahnwelle.de oder auch www.abmahnungswelle.de in­formiert der Verein anhand gemeldeter Abmahnungen über juristische Fallen beim Erstellen und Betreiben eines Internetauftritts, die zu einer teuren Abmahnung führen können.

Zum Experten-Tipps zum Umgang mit Abmahnschreiben

Werbe-E-Mails dürfen in folgenden Fällen nicht verschickt werden:

Gekaufte E-Mail-Adressen

Es liegt keine Erlaubnis für die Zusendung entsprechender E-Mails von Seiten des Empfängers vor. Gleiches gilt, falls der Adress-Verkäufer ein Zertifikat oder eine Kaufurkunde ausstellt.; zumindest ist diese Variante risikoreich.

Single-Opt-In

Der Empfänger hat sich über ein Formular angemeldet, doch keine Bestätigung per E-Mail mit Bestätigungslink erhalten. Stattdessen wurde er einfach in den Verteiler für Werbe-E-Mails aufgenommen. Problem: Das Unternehmen kann nicht nachweisen, dass die E-Mail auch tatsächlich bei demjenigen landet, der in den Erhalt der Werbe-E-Mail eingewilligt hat.

Mündliche Erhebung

Wenn Unternehmen potenzielle Empfänger per Telefon kontaktieren und für die Zusendung etwa von regelmäßigen Produktinformationen eine E-Mail-Adresse erfragen, muss der Empfänger auch in den Erhalt von Werbung per E-Mail einwilligen. Diese Einwilligung kann jedoch nicht oder nur sehr schwer nachgewiesen werden. Vorsicht: Schickt das Unternehmen dem Empfänger einen Link zur Bestätigung zu (Double-Opt-In), so bestätigt dieser damit nur, dass die E-Mail-Adresse ihm zugeordnet ist. Hierbei handelt es sich nicht um die eigentliche Einwilligung!

Adresskopie aus dem Internet

Unternehmen sammeln E-Mail-Adressen, die auf Webseiten als Kontaktmöglichkeit angegeben werden. Hier liegt keine Einwilligung in den Erhalt von Werbung vor.

Daten länger als zwei Jahre ungenutzt

Verstreicht zu viel Zeit zwischen der Einwilligung für die Zusendung von Werbe-E-Mails und dem erstem Kontakt, muss der Empfänger gegebenenfalls nicht mehr mit deren Zusendung rechnen. In diesem Fall handelt es sich bei der Werbe-E-Mail um unzulässige Werbung.