Was ist bei der Anmietung von Räumen für das eigene Unternehmen zu beachten? Was sollte im Mietvertrag auf jeden Fall geregelt sein? Was muss man akzeptieren?

Geschäftsraummiete, Wohnraummiete und Pacht

Geschäftsraummiete liegt immer dann vor, wenn Räume nach dem vertraglichen Zweck zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung angemietet werden. Bei Mischmietverhältnissen mit Wohn- und Gewerberaum gilt das Geschäftsraummietrecht, wenn mehr als die Hälfte der Gesamtfläche der Räume gewerblich genutzt wird. Die Rechtsvorschriften zur Pacht gelten, wenn ein komplett betriebsbereites Objekt, wie z.B. eine Gaststätte, zur Verfügung gestellt wird.

Mündlich oder schriftlich?

Um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen, müssen sich die Vertragsparteien über die „Gebrauchsüberlassung einer Mietsache gegen Entgelt für eine bestimmte Mietdauer“ verständigen. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen auf jeden Fall der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags. 

Der inhaltlichen Gestaltung des Geschäftsraummietvertrags kommt besondere Bedeutung zu, denn der gesetzliche Schutz des Geschäftsraummieters ist nicht vergleichbar mit den gesetzlichen Schutzbestimmungen des Wohnraummieters. So gelten insbesondere weder Kündigungs- und Bestandsschutz noch die Sozialklausel noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe und zum Räumungsschutz. Um sicher zu gehen, dass man als gewerblicher Mieter seine Rechtsposition sinnvoll absichert, empfiehlt es sich, anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen und den Geschäftraummietvertrag sorgfältig zu verhandeln.

Mietgegenstand und Nutzungsbestimmung

Das Gewerberaummietobjekt muss nach Anschrift, Lage und Umfang genau im Vertrag beschrieben sein. Ein Gewerberaummietvertrag enthält häufig auch eine Nutzungsbestimmung, die man aus Mietersicht möglichst weit formulieren sollte, z.B. "zur gewerblichen Nutzung".

Mietzins, Nebenkosten und Kaution

Die Miethöhe kann bei Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden, wobei ortsübliche Vergleichsmieten ein Maßstab für den geforderten Mietzins sein sollten. Mietwucher ist verboten. Gezahlt wird der Mietzins in monatlichen Beträgen, jeweils zu Beginn eines Monats im Voraus. Grundsätzlich sind nach dem Gesetz mit dem Mietzins alle Nebenkosten (also die Betriebskosten) abgegolten. In der Praxis der Geschäftsraummietverträge werden die Betriebskosten allerdings meist unter Bezugnahme auf die Betriebskosten-Verordnung ganz oder teilweise auf den Mieter umgelegt. Es ist ratsam, die Nebenkostenbestimmungen im Vertrag sehr sorgfältig zu verhandeln.

Mietzeit – am besten mit Verlängerungsoption

Die Laufzeit des Vertrags kann frei vereinbart werden. Es empfiehlt sich, im Fall eines befristeten Mietverhältnisses, eine Verlängerungsklausel vorzusehen, wonach sich das Mietverhältnis über die feste Vertragsdauer hinaus automatisch um eine bestimmte Zeitspanne verlängert, wenn es nicht zum Ablauf der Mietzeit von einer der Vertragsparteien gekündigt wird. Aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien jederzeit kündbar.

Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen jedoch grundsätzlich keinen wichtigen Grund dar, um das Mietverhältnis zu kündigen, es sei denn, im Vertrag ist ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter vorgesehen für den Fall des Nichterreichens konkret genannter Mindestumsatzerwartungen über einen bestimmten Zeitraum. Insgesamt empfiehlt sich ein sehr gut verhandelter individueller Mietvertrag, um das eigene Unternehmen am gewählten Standort viele Jahrzehnte erfolgreich mit überschaubaren Mietkosten etablieren zu können.

Diese und viele Fragen mehr stellen sich allen Unternehmern, die ihre Produkte entweder selbst herstellen oder die Waren von Dritten beziehen und mit oder ohne Weiterverarbeitung an ihre Endkunden verkaufen. In der heutigen Zeit steigen wegen der zunehmenden Technisierung immer mehr die Risiken, dass Personen durch Produkte zu Schaden kommen. Die internationale Gesetzgebung hat die Schutzbedürftigkeit der Warenabnehmer vor Augen, denen angesichts der Komplexität und Unüberschaubarkeit industrieller Massenproduktion der Nachweis konkreter Verantwortlichkeit für Schädigungen wesentlich erschwert ist.

Die gesetzgeberische und gerichtliche Entwicklung in Deutschland ist maßgeblich geprägt durch die Hühnerpestentscheidung aus dem Jahre 1968, in welcher die Haftung des Warenherstellers für Schäden durch fehlerhafte Produkte endgültig von vertragsrechtlichen Begrenzungen befreit wurde und abstrakt ein Schutz für alle Verbraucher geschaffen wurde, die Schaden durch mangelhafte Produkte erleiden. Also sind nunmehr nicht nur die Konsumenten geschützt, die als Käufer Vertragspartner des Herstellers sind, sondern auch diejenigen, die zufällig Schaden durch die mangelhafte Ware erlitten haben.

Folgende wesentlichen Rechtsgrundlagen werden von den Gerichten im Zusammenhang mit Sach- und Personenschäden durch problematische Produkte geprüft:

• Vertragliche Haftung, in der Regel aus dem Kaufvertrag resultierend, soweit ein Verschulden des Verkäufers in Form von Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorliegt und der Anspruchsteller Käufer ist.
• Deliktrecht bei schuldhaften Pflichtverletzungen des Herstellers und des Verkäufers, die Körper- oder Eigentumsverletzungen zur Folge haben. Auch Verstöße gegen Schutzgesetze wie das Elektro- und Elektronikgerätegesetz, das Gerätesicherheitsgesetz, das Produktsicherheitsgesetz und zahlreiche weitere Normen führen zu Schadensersatz.
• Organhaftung von Vorständen, Geschäftsführern und Aufsichtsräten.
• Strafrechtliche Verantwortung für Körperverletzung, Totschlag, Sachbeschädigung etc. mit der Folge einer Geld- oder Freiheitsstrafe im Falle der Verurteilung.
• Produkthaftung nach dem Produkthaftungsgesetz bei der Verletzung von Sicherheitspflichten.

Das Produkthaftungsgesetz ist zum 1.1.1990 in Kraft getreten. Nach dem Produkthaftungsgesetz weist ein Produkt einen Fehler auf, wenn es im Zeitpunkt des In-den-Verkehr-Bringens nicht die Sicherheit bietet, die unter Berücksichtigung aller Umstände berechtigterweise erwartet werden kann. Damit ersetzt das Gesetz den Fehlerbegriff durch einen anderen unbestimmten Rechtsbegriff, nämlich denjenigen der „berechtigten Sicherheitserwartungen“ des Adressatenkreises des vermarkteten Produkts sowie Dritter, die mit der Sache in Berührung kommen. Wendet sich der Hersteller mit seiner Ware ausschließlich an Fachpersonal, wie etwa bei Investitionsgütern, aber auch bei sonstigen technischen Geräten, hat das Produkt den Sicherheitserwartungen dieser Fachkreise zu genügen.

Produktrisiken, die geschultem Personal bekannt sind und deren Realisierung durch eigenes sorgfältiges Verhalten vermieden werden kann, begründen keinen Fehler. Wird das Produkt auf unterschiedlichen Vertriebskanälen mehreren Adressatenkreisen dargeboten, hat sich der Hersteller an der am wenigsten informierten und zur Gefahrsteuerung kompetenten Gruppe zu orientieren, also den jeweils höchsten Sicherheitsstandard zu gewährleisten. Relevant ist das etwa, wenn Betonmischmaschinen über den Fachhandel an Handwerksbetriebe und über Baumärkte an Heimwerker vertrieben werden.

Da der Schutz geistigen Eigentums gerade in der Startphase einer Unternehmensgründung einen reinen Kostenfaktor darstellt, ohne einen sofort spürbaren Vorteil zu bringen, wird er von Gründern häufig stiefmütterlich behandelt. Diese Vorgehensweise kann jedoch zu erheblichen Nachteilen für das junge Unternehmen führen. Manches kann nur für einen sehr kurzen, festgelegten Zeitraum geschützt werden. Wird dieses Zeitfenster verpasst, ist ein Schutz nicht mehr möglich, sodass jeder Wettbewerber die Erfindung oder das Design unentgeltlich nutzen kann.

Bei nahezu allen Schutzrechten gilt zudem der Grundsatz:  „First come, first served“. Derjenige, der zu lange mit einer Anmeldung zögert, muss damit rechnen, dass ein Dritter ihm zuvorkommt und ihm selbst die Nutzung schlimmstenfalls untersagt wird. Für den Gründer ist es deshalb unabdingbar, diese Risiken erkennen und bewerten zu können.

Der Klassiker unter den sogenannten gewerblichen Schutzrechten ist das Patent. Patente können für Produkte und Verfahren erteilt werden und stellen im Wettbewerb ein scharfes Schwert dar, da der Inhaber einem Dritten für die Laufzeit des Patents (in der Regel 20 Jahre) verbieten kann, das Patent zu benutzen. Auf diese Weise kann der Inhaber für einen bestimmten Gegenstand oder für ein bestimmtes Verfahren eine Monopolstellung erhalten. Weil die Wirkungen des Patents so umfassend sind, hat der Gesetzgeber die Anforderungen an die Patentierbarkeit von Gegenständen und Verfahren sehr hoch angesetzt. So gewährt das Deutsche Patent- und Markenamt (DPMA) ein Patent nur, wenn die Erfindung „neu“ ist.

Was sich so selbstverständlich anhört, erweist sich in der Praxis als tückisch, weshalb nicht wenige Anträge auf Erteilung eines Patentes schon hieran scheitern. Eine Erfindung ist nämlich nur dann neu, wenn sie weltweit vorher noch nicht durch schriftliche oder mündliche Beschreibung, durch Benutzung oder in sonstiger Weise der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Im Klartext bedeutet dies, dass bereits das Gespräch mit einem Freund beim Essen über die „neue Erfindung des Unternehmens“ die Patentfähigkeit beseitigen kann. Deshalb gilt bei Erfindungen immer der Grundsatz: „Schweigen ist Gold.“

Bevor ein Antrag auf Erteilung des Patentes nicht gestellt ist, sollte über die Erfindung Stillschweigen bewahrt werden. Muss die Erfindung zwingend offenbart werden, weil beispielsweise ein Investor von ihr überzeugt werden muss, darf dies nur nach Unterzeichnung einer Geheimhaltungsvereinbarung erfolgen. Weiterhin muss die Erfindung, um patentfähig zu sein, auf einer erfinderischen Tätigkeit beruhen. Es muss also durch die Erfindung zu einem „Aha-Erlebnis“ kommen. Ein plastisches (historisches) Beispiel hierfür ist die Erfindung des Rades.

Bei der Mediation handelt es sich um ein alternatives Konfliktlösungsverfahren, das auf vermittelnden Gesprächen basiert. So soll etwa der Gang vor den Kadi und die damit verbundenen negativen Begleiterscheinungen abgewendet werden. Zumal Rechtsstreitigkeiten in der Regel lange, oft zu lange dauern. Denn während die Streithähne ihre Energie vor Gericht verpulvern, kocht das Unternehmen auf Sparflamme, wichtige Entscheidungen unterbleiben. Außerdem zerrt ein Prozess derart an den Nerven der Beteiligten, dass das angeknackste Verhältnis zwischen den Streithähnen am Ende meist ganz zerrüttet ist. Auch das zieht negative Konsequenzen für die  Firma nach sich, etwa wenn sich ein einst funktionierendes Geschäftsführerduo trennt oder ein wichtiger Geschäftspartner ab­springt. Zu dem wirtschaftlichen Schaden kommt hinzu, dass der Ruf ruiniert wird. Am Ende wenden sich Kunden und Mitarbeiter ab. Wenn es richtig schlecht läuft, kann die Firma nach dem Prozess einpacken.

Dieses Risiko können Unternehmen mit Hilfe der Mediation vermeiden. Schließlich geht es hierbei – anders als beim Gerichtsverfahren – nicht darum, um jeden Preis Recht zu bekommen, sondern ganz im Gegenteil darum, zu kooperieren. „Es ist wie mit den Kindern und der Orange“, erklärt Volker Schlehe, Leiter des IHK-MediationsZentrums München die Arbeitsweise: Wenn sich zwei Kinder um eine Orange streiten, würde ein Richter jedem Kind die Hälfte der Frucht zuteilen. Der Mediator aber fragt, was die Kinder mit der Orange machen wollen. „Und dann kommt vielleicht heraus, dass ein Kind den Saft will und das andere die Schale.“

Der Markenexperte Meinke empfiehlt deshalb umfangreiche Recherchen vor einer Anmeldung. Neben Anwälten bieten das Patent- und Markenamt (DPMA), Analysebüros, Agenturen, Industrie- und Handelskammern oder Patentinformationszentren Recherche-Dienste an. Das Pateninformationszentrum der Kasseler Hochschulen (PIZ) bietet eine Marken-, Domain- und Handelsregisterrecherche an. Es kann auch selbst recherchiert werden. Der private Anbieter Infobroker.de bietet deutschlandweite Firmenrecherchen. Das DPMA bietet eine kostenfreie Suche nach Stichwörtern an, allerdings nur bezogen auf die eigene Datenbank. Dort finden sich Marken, die bereits im Register des Markenamtes eingetragen sind oder die nach einer Anmeldung im Markenblatt veröffentlicht wurden.

Bereits angemeldete Zeichen, deren Veröffentlichung aber noch aussteht, werden freilich nicht angezeigt. „Deshalb sollte eine Recherche nach einigen Wochen wiederholt werden“, sagt Rechtsanwalt Thomas Meinke. Er empfiehlt, neben einer Suche nach identischen Begriffen „unbedingt eine komplette Kollisionsrecherche durchzuführen“. Diese würde auch eine Suche nach möglicherweise verwechselbaren, ähnlichen Zeichen umfassen. „Ein Irrtum kann teuer werden“, sagt Anwalt Meinke.

Das weiß Sonja Rendez aus eigener Erfahrung. Die eingetragene Marke eines Schuhproduzenten wurde ihr zum Verhängnis – obwohl sie im Vorfeld recherchierte. Sie gründete „Anna und Paul – handgemachte Lauflernschuhe“. Zum Sortiment gehört auch das Modell „Blümchen“ mit rosa oder beigefarbenen Blumen, „Katze“ mit einer Motivstickerei in den Farben Pink und Marine oder „Cinderella“ - ein Taufschuh in Weiß oder Beige. Die Vorzüge der Schuhe aus Naturleder beschreibt die Kölnerin wie folgt: „Die Schuhe sitzen gut, passen sich flexibel an und rutschen nicht“. Genau diese Eigenschaften hätte sie vermisst, als sie für ihre eigenen Kinder – Anna und Paul – Schuhe gesucht hätte. Also produzierte Sie kurzerhand selber welche.

Um sich vor Nachahmern zu schützen, hat sie das Firmenlogo, ein „Anna und Paul“-Schriftzug mit den Umrissen eines Kinderschuhs, als Marke beim Deutschen Patent- und Markenamt eintragen lassen. Auch für das Design der Schuhe hat die gelernte Modemacherin erfolgreich Schutzrechte beantragt. Bis auf ein Modell, das sie im Jahr 2003 entwarf. Ein Schuh-Hersteller klagte dagegen, da er seine Marke verletzt sah. Der Hersteller bekam Recht. Das Gericht sah eine zu große Verwechslungsgefahr zwischen den Schuhverzierungen des Anna-und-Paul-Modells und der Marke des klagenden Schuhproduzenten. Sonja Rendez musste das Paar, das gerade sehr erfolgreich angelaufen war, aus dem Sortiment nehmen und schloss einen Vergleich mit dem Hersteller. Überlebt hat sie trotzdem. Oder gerade deswegen. Der Laden läuft. „Solche Rückschläge machen einen härter und zäher“, sagt die Jungunternehmerin. Aus ihrer Erfahrung empfiehlt sie: „Wenn Gründer sich nicht sicher sind, ob sie eine Marke verletzen, sollten sie im Zweifel auch aktuelle Gerichtsurteile lesen, bevor sie ein Produkt auf den Markt bringen.“

Zur Checkliste Was kann geschützt werden und Internetseiten zum Markenschutz

Bei Insolvenzverschleppung haftet der Vorstand einer AG nach § 92 II Satz 1 AktG mit seinem Privatvermögen, wenn er Auszahlungen aus dem Gesellschaftsvermögen vorgenommen hat, obwohl er wegen Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit nach § 15 a Insolvenzordnung (InsO) ohne schuldhaftes Zögern einen Insolvenzantrag hätte stellen müssen. Dies gilt entsprechend für den Geschäftsführer einer GmbH sowie für Aufsichtsräte. Auch Verletzungen der gesetzlichen Kapitalerhaltungsvorschriften lösen ebenfalls eine persönliche Haftung der verantwortlichen Vertreter der Kapitalgesellschaft aus. Gemäß § 143 InsO ist das Entzogene aus dem Privatvermögen in die Insolvenzmasse der Kapitalgesellschaft zurückzuführen.

Die Rechtsprechung hat darüber hinaus Fallgruppen gebildet, bei denen eine Durchgriffshaftung „durch die Kapitalgesellschaft“ auf den Ge­sellschafter bejaht wird. Dies ist beispielsweise der Fall bei einer wissentlichen und vorsätzlichen fehlenden Trennung von Gesellschaftsvermögen und Privatvermögen, nicht jedoch bei Unterkapitalisierung, wenn nicht be­sondere Merkmale hinzutreten. Ein Gesellschafter haftet nach § 826 BGB ferner mit seinem Privatvermögen, wenn er einen existenzvernichtenden Eingriff gegenüber der Gesellschaft vorgenommen hat, indem er der Ge­sellschaft das notwendige Betriebskapital entzogen hat.

„Ich würde gern mal Ihren Rat einholen, wie ich mich verhalten soll, wenn die Bank, die mir einen Kredit zur Existenzgründung anbieten soll, vertrauliche Daten an Konkurrenzfirmen weiterleitet und mir nahe legt, die Idee zu verkaufen oder in eine Beteiligung zu gehen.“ Nun sind die Informationen in dieser Anfrage sehr vage. Um eine verbindliche Auskunft geben zu können, müsste man alle Einzelheiten des Sachverhaltes genau kennen. Deutlich wird aber, dass der Gründer sich vor dem Gespräch mit der Bank ganz offensichtlich nicht abgesichert hat. Das Bankgeheimnis schützt ihn nämlich nicht, wenn er von seiner Geschäftsidee erzählt und sich unverbindlich nach einem Kredit erkundigt.

Folgende Voraussetzungen müssen für den rechtmäßigen Versand von Werbe-E-Mails vorliegen:

Der Empfänger hat dem Empfang von Werbe-E-Mails zugestimmt und der Inhalt der Werbe-E-Mail passt zur Produktkategorie, für die er Werbung erhalten möchte. Handelt es sich um einen Newsletter, muss dafür eine Anmeldung vorliegen. Der Empfänger hat seine E-Mail-Adresse per Double-Opt-In-Verfahren über ein Anmeldeformular auf der Webseite des Unternehmens bestätigt. Um die Einwilligung zu beweisen, müssen dem Unternehmen sowohl die Einwilligung (Text und Klick auf "Bestätigen") als auch die positive Bestätigung der E-Mail-Adresse im Double-Opt-In-Verfahren vorliegen (jeweils Datum und Uhrzeit in der Datenbank).

Die grundsätzliche Frage, ob man sich externe Unterstützung in freier Mitarbeit holt oder einen Mitarbeiter fest anstellt, kann man sich durch Beantwortung folgender Fragen nach dem konkreten Bedarf der Unterstützung selbst beantworten:

Benötige ich jemanden vor Ort, dem ich eine Vielzahl von Aufgaben auftragen kann und der mich letztlich nach außen vertritt? Sind die zu vergebenden Tätigkeiten in meinem Leistungsportfolio enthalten oder etwas, das ich selbst nicht bieten kann? Lassen sich diese Fragen mit einem Ja beantworten, sollte man einen Mitarbeiter einstellen unter Ausnutzung der vertraglichen Möglichkeiten und damit verbundenen Minimierung des Risikos. Kein Kriterium der Fragestellung sollte der vorübergehende Bedarf sein, da eine Tätigkeit auf Dauer und damit die Scheinselbständigkeit von der Rechtsprechung schon nach mehreren Monaten angenommen wird.

Hat man allerdings nur eine spezielle Tätigkeit zu vergeben, bei der eine Anwesenheit im Betrieb nicht notwendig ist, bietet sich der Freelancer an.

BEISPIEL: Die Unterscheidung soll am Beispiel einer PR-Agentur verdeutlicht werden:

Wenn Sie jemanden für die tägliche Agenturarbeit brauchen, der Kunden berät, ans Firmentelefon geht, Texte schreibt, Medienkontakte pflegt und Reportagen an den Kundenerstellt, und das bestenfalls noch auf Ihre Anweisung hin, ist das der feste Mitarbeiter. Ihr Unternehmen muss sich auftragsbedingt vergrößern, was nur mit Angestellten geht.

Brauchen Sie allerdings nur jemanden, der ab und zu einen Werbetext schreibt oder die Homepage pflegt, eignet sich hervorragend die freie Mitarbeit.

Die Risiken bei den ersten Mitarbeitern lassen sich nicht ausschließen, sind aber eben überschaubar. Man kann auch zunächst mit einem Minijobber beginnen, der bis zur 450-Euro-Grenze zudem steuerliche Vorteile bringt, ansonsten aber wie ein normaler Arbeitnehmer zu behandeln ist.

Abzuraten ist vom Abschluss befristeter Verträge, da diese extrem viel Potenzial für Fehler bieten und in Kleinbetrieben ohnehin wenig Vorteile bieten.

Ein Angestellter dürfte auch nicht viel teurer sein, da in die Stunden- oder Tagessätze der Freelancer meist die erhöhten Beiträge für Versicherungen schon eingearbeitet wurden.

Dem Anschein nach gibt es die allgemeine Meinung, dass Freelancer flexibler sind und selbst unternehmerisch denken. Das mag sein. Genau deshalb werden sie aber ebenso schnell weg sein, wenn ein besseres Angebot kommt, was bei einem Mitarbeiter zwar nicht ausgeschlossen, doch wohl um einiges unwahrscheinlicher ist.

Der Angestellte ist nicht nur gesetzlich zur Loyalität verpflichtet, er wird bei entsprechendem Arbeitsklima auch gern Ihr Logo und Ihr Unternehmen nach vorne tragen. Das unternehmerische Denken lässt sich zudem sehr gut durch Umsatzbeteiligungen oder die leider selten genutzten - und für Start-ups hervorragend geeigneten - Mitarbeiterbeteiligungen anregen.

Dieser Artikel dient lediglich der Information und enthält Meinungen des Autors; eine Anwendung auf den jeweiligen Einzelfall ist nicht möglich. Der Beitrag ist daher lediglich abstrakt und nicht als Rechtsberatung oder Steuerberatung zu verstehen.