Was ist bei der Anmietung von Räumen für das eigene Unternehmen zu beachten? Was sollte im Mietvertrag auf jeden Fall geregelt sein? Was muss man akzeptieren?

Geschäftsraummiete, Wohnraummiete und Pacht

Geschäftsraummiete liegt immer dann vor, wenn Räume nach dem vertraglichen Zweck zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung angemietet werden. Bei Mischmietverhältnissen mit Wohn- und Gewerberaum gilt das Geschäftsraummietrecht, wenn mehr als die Hälfte der Gesamtfläche der Räume gewerblich genutzt wird. Die Rechtsvorschriften zur Pacht gelten, wenn ein komplett betriebsbereites Objekt, wie z.B. eine Gaststätte, zur Verfügung gestellt wird.

Mündlich oder schriftlich?

Um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen, müssen sich die Vertragsparteien über die „Gebrauchsüberlassung einer Mietsache gegen Entgelt für eine bestimmte Mietdauer“ verständigen. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann auch mündlich geschlossen werden. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen auf jeden Fall der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags. 

Der inhaltlichen Gestaltung des Geschäftsraummietvertrags kommt besondere Bedeutung zu, denn der gesetzliche Schutz des Geschäftsraummieters ist nicht vergleichbar mit den gesetzlichen Schutzbestimmungen des Wohnraummieters. So gelten insbesondere weder Kündigungs- und Bestandsschutz noch die Sozialklausel noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe und zum Räumungsschutz. Um sicher zu gehen, dass man als gewerblicher Mieter seine Rechtsposition sinnvoll absichert, empfiehlt es sich, anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen und den Geschäftraummietvertrag sorgfältig zu verhandeln.

Mietgegenstand und Nutzungsbestimmung

Das Gewerberaummietobjekt muss nach Anschrift, Lage und Umfang genau im Vertrag beschrieben sein. Ein Gewerberaummietvertrag enthält häufig auch eine Nutzungsbestimmung, die man aus Mietersicht möglichst weit formulieren sollte, z.B. "zur gewerblichen Nutzung".

Mietzins, Nebenkosten und Kaution

Die Miethöhe kann bei Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden, wobei ortsübliche Vergleichsmieten ein Maßstab für den geforderten Mietzins sein sollten. Mietwucher ist verboten. Gezahlt wird der Mietzins in monatlichen Beträgen, jeweils zu Beginn eines Monats im Voraus. Grundsätzlich sind nach dem Gesetz mit dem Mietzins alle Nebenkosten (also die Betriebskosten) abgegolten. In der Praxis der Geschäftsraummietverträge werden die Betriebskosten allerdings meist unter Bezugnahme auf die Betriebskosten-Verordnung ganz oder teilweise auf den Mieter umgelegt. Es ist ratsam, die Nebenkostenbestimmungen im Vertrag sehr sorgfältig zu verhandeln.

Mietzeit – am besten mit Verlängerungsoption

Die Laufzeit des Vertrags kann frei vereinbart werden. Es empfiehlt sich, im Fall eines befristeten Mietverhältnisses, eine Verlängerungsklausel vorzusehen, wonach sich das Mietverhältnis über die feste Vertragsdauer hinaus automatisch um eine bestimmte Zeitspanne verlängert, wenn es nicht zum Ablauf der Mietzeit von einer der Vertragsparteien gekündigt wird. Aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien jederzeit kündbar.

Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen jedoch grundsätzlich keinen wichtigen Grund dar, um das Mietverhältnis zu kündigen, es sei denn, im Vertrag ist ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter vorgesehen für den Fall des Nichterreichens konkret genannter Mindestumsatzerwartungen über einen bestimmten Zeitraum. Insgesamt empfiehlt sich ein sehr gut verhandelter individueller Mietvertrag, um das eigene Unternehmen am gewählten Standort viele Jahrzehnte erfolgreich mit überschaubaren Mietkosten etablieren zu können.

Der Hersteller muss durch geeignete Maßnahmen dafür sorgen, dass der Fabrikationsprozess so geregelt ist, dass einwandfreie, sichere Produkte erzeugt und bei der Fabrikation insbesondere einzelne fehlerhafte Stücke bei einer eingehenden Endkontrolle vor dem Vertrieb aussortiert werden. Fabrikationsfehler haften typischerweise nur einzelnen Stücken an, den sogenannten Ausreißern. Der konstruktive Entwurf ist also in Ordnung.

Zur Checkliste Produktsicherheit

Auffällig oft waren in jüngerer Zeit Instruktionspflichten im Streit, die Frage also, wie weit die Pflicht des Herstellers reicht, vor Produktgefahren zu warnen und über sie aufzuklären. Die Rechtsprechung verfolgt eine strenge Linie. So ist etwa über die Gefahren bei einer Dauerverabreichung stark gesüßter Getränke an Kleinkinder zu warnen, über die Gefahr von Feuerwerkskörpern, namentlich in der Hand von Kindern, über die Gefahr beim Fallenlassen einer Pistole, selbst über die Gefahren einer Fingerverletzung bei einem Papierreißwolf. Die Anforderungen gehen bisweilen sehr weit. Andererseits haben deutsche Gerichte stets betont, dass eine Warnpflicht nicht besteht, wenn die Gefahrenkenntnis zum allgemeinen Erfahrungswissen der Produktbenutzer gehört.

Mit dem Programm "Schutz von Ideen für die gewerbliche Nutzung" (Signo) unterstützt das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi) Hochschulen, Unternehmen und freie Erfinder bei der rechtlichen Sicherung und wirtschaftlichen Verwertung ihrer Ideen. Ausführliche Informationen und die Angebote rund um das staatliche Förderprogramm "Signo" finden Sie im Internet unter www.signo-deutschland.de

Häufig möchten Existenzgründer auch eine besondere Idee oder gleich ein ganzes Geschäftskonzept schützen lassen. Hier gilt jedoch der Grundsatz, dass weder Ideen noch Konzepte schutzfähig sind. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass es zu Monopolisierungen von Ideen kommt. Dies hat Konsequenzen für denjenigen, der ein innovatives Geschäftskonzept entwickelt hat. Da er für die Idee oder das Konzept kein Schutzrecht erlangen kann, muss er sich auf andere Weise vor dem Kopieren durch Dritte schützen. Das Zauberwort lautet hier "Geheimhaltung".

Alles, was sich geheim halten lässt, sollte auch vertraulich behandelt werden. Sofern es unumgänglich ist, die Idee mit einem Dritten zu besprechen, muss im Vorfeld eine Geheimhaltungsvereinbarung getroffen werden. Hierbei ist es wichtig, den Inhalt des offenbarten Wissens möglichst exakt zu beschreiben. Nur so kann später bestimmt werden, ob der Dritte das offenbarte Know-how verwendet hat. Außerdem genügt es nicht, den Dritten zur Geheimhaltung zu verpflichten. Gleichzeitig muss geregelt werden, welche Konsequenzen bei einem Verstoß gegen die Vereinbarung drohen.

Hier bietet sich die Vereinbarung einer Vertragsstrafe an, die für jeden Verstoß gegen die Geheimhaltungspflicht die Zahlung eines pauschalen Geldbetrags statuiert. Unterbleibt eine solche Vertragsstrafe-Regelung, muss der Unternehmer in einem späteren Prozess seinen Schaden konkret darlegen und beweisen. Das ist meist nicht möglich.

Verwenden beide Seiten eines Vertragsverhältnisses AGB, so kommt es häufig vor, dass ein Widerspruch zwischen den Bedingungen besteht. Dieses Thema der kollidierenden AGB, auch bezeichnet als Battle of Forms, wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) mithilfe der heute einhellig anerkannten Theorie der Kongruenzgeltung gelöst: Es gelten nur übereinstimmende Passagen bei sich widersprechenden Klauseln, ansonsten greift das Gesetzesrecht.

Liegt vollständige Unklarheit vor, sodass nicht einmal mehr Einzelpassagen übrig bleiben, gilt nach BGH, Urteil vom 16.3.2006 zum Aktenzeichen I ZR 65/03: „Die Einbeziehung mehrerer Klauselwerke in ein und denselben Vertrag ist grundsätzlich zulässig. Führt die Verwendung mehrerer Klauselwerke jedoch dazu, dass unklar ist, welche der darin enthaltenen konkurrierenden Regelungen gelten soll, kann keine der Bestimmungen angewendet werden, mit der Folge, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Anwendung kommen.“

Verwendet man keine eigenen AGB als Unternehmer, gilt das Gesetzesrecht und es können die AGB eines ebenfalls unternehmerisch tätigen Vertragspartners Vertragsbestandteil werden, was ja, wie oben ausgeführt, durch stillschweigende Akzeptanz bereits geschehen kann. Zur Abwehr von nachteiligen Regelungen in den AGB von Geschäftspartnern oder unternehmerischen Kunden ist es notwendig, an verschiedenen wichtigen Stellen der eigenen Bedingungen ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen Bezug zu nehmen oder eine für das eigene Unternehmen optimale Regelung zu verwenden.

Auf diese Weise entsteht dann eine Kollision zu den Klauseln des anderen Unternehmens und es gilt dann Gesetzesrecht, was oft günstiger ist als abweichende Klauseln des anderen Unternehmens. Würde man das Gesetzesrecht nicht in den eigenen Verkaufsbedingungen erwähnen, läge keine Kollision vor und das andere Unternehmen könnte seine jeweiligen Klauseln durchsetzen.
Vor dem Hintergrund, dass die Gestaltung rechtlich wirksamer AGB sehr anspruchsvoll ist, da nicht nur die hochkomplexen gesetzlichen Regelungen, sondern auch die gesamte aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und teilweise der Instanzgerichte einzubeziehen sind, empfiehlt es sich, individuelle AGB passend zum Unternehmen und den Vertragsrahmenbedingen durch eine Anwaltskanzlei, die auf Handels- und Gesellschaftsrecht spezialisiert ist, gestalten zu lassen. So kann auch vermieden werden, dass Wettbewerber teure Abmahnungen wegen fehlerhafter und wettbewerbsverzerrender AGB an den Unternehmer zustellen lassen.

Eine abgeschlossene Mediation
erzeugt immer eine Win-Win-Situation

Wie schnell eine Mediation erfolgreich abgeschlossen werden kann, hängt deshalb immer auch von den agierenden Parteien ab. Dabei sind sie schlau, wenn sie von Anfang an Kooperationswille und Lösungsorientiertheit zeigen. Schließlich kostet jede Sitzung Geld. Stundensätze von 150 Euro und mehr sind keine Seltenheit. Doch das Geld ist gut angelegt. Das gilt nicht nur für in der Zukunft eventuell auftretende Streitigkeiten. Auch im Gründungsprozess selbst können die angehenden Unternehmer von der Mediation profitieren, findet Melanie Schwarzer. In diesen „Klärungsgesprächen“, wie die Inhaberin des Unternehmens „Dialog und Konsens“ dazu sagt, können sich die Gründer darüber verständigen, was den anderen wichtig ist, welche Ziele sie sich ste­cken und auf welchem Weg sie diese erreichen wollen. „Vor allem sollte man sich in diesen Gesprächen einmal klarmachen, was passiert, wenn das Unternehmen nicht so läuft, wie man es sich vorgestellt hat“, sagt Schwarzer. Aus ihrer Erfahrung als Mediatorin, Rechtsanwältin, Coach und Gründungsberaterin weiß sie, dass es für den Geschäftserfolg immens wichtig ist, bei diesen wichtigen Themen Einigkeit zu erzielen – und die Punkte schriftlich festzuhalten. Trotzdem seien die Gründer diesen Gesprächen ge­genüber wenig aufgeschlossen. „Die meisten denken wohl: Diskutieren können wir auch alleine.“

Wohin dieser Gedanke führt, zeigt die Statistik: Immerhin muss jedes zweite Unternehmen nach spätestens fünf Jahren wieder aufgeben. Die Gründe dafür sind zwar vielschichtig, aber fest steht auch: Wenn es an der Basis wackelt, fällt schnell das gesamte Unternehmen in sich zusammen. Arne Meier ist sich dessen bewusst. „Klar können wir alleine diskutieren“, sagt er. „Aber wir sind nicht so blauäugig zu glauben, dass wir in diesen Diskussionen immer zum gleichen Ergebnis gelangen.“

Zur Checkliste Mediation: Der Ablauf

Bei Insolvenzverschleppung haftet der Vorstand einer AG nach § 92 II Satz 1 AktG mit seinem Privatvermögen, wenn er Auszahlungen aus dem Gesellschaftsvermögen vorgenommen hat, obwohl er wegen Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit nach § 15 a Insolvenzordnung (InsO) ohne schuldhaftes Zögern einen Insolvenzantrag hätte stellen müssen. Dies gilt entsprechend für den Geschäftsführer einer GmbH sowie für Aufsichtsräte. Auch Verletzungen der gesetzlichen Kapitalerhaltungsvorschriften lösen ebenfalls eine persönliche Haftung der verantwortlichen Vertreter der Kapitalgesellschaft aus. Gemäß § 143 InsO ist das Entzogene aus dem Privatvermögen in die Insolvenzmasse der Kapitalgesellschaft zurückzuführen.

Die Rechtsprechung hat darüber hinaus Fallgruppen gebildet, bei denen eine Durchgriffshaftung „durch die Kapitalgesellschaft“ auf den Ge­sellschafter bejaht wird. Dies ist beispielsweise der Fall bei einer wissentlichen und vorsätzlichen fehlenden Trennung von Gesellschaftsvermögen und Privatvermögen, nicht jedoch bei Unterkapitalisierung, wenn nicht be­sondere Merkmale hinzutreten. Ein Gesellschafter haftet nach § 826 BGB ferner mit seinem Privatvermögen, wenn er einen existenzvernichtenden Eingriff gegenüber der Gesellschaft vorgenommen hat, indem er der Ge­sellschaft das notwendige Betriebskapital entzogen hat.

„Ich würde gern mal Ihren Rat einholen, wie ich mich verhalten soll, wenn die Bank, die mir einen Kredit zur Existenzgründung anbieten soll, vertrauliche Daten an Konkurrenzfirmen weiterleitet und mir nahe legt, die Idee zu verkaufen oder in eine Beteiligung zu gehen.“ Nun sind die Informationen in dieser Anfrage sehr vage. Um eine verbindliche Auskunft geben zu können, müsste man alle Einzelheiten des Sachverhaltes genau kennen. Deutlich wird aber, dass der Gründer sich vor dem Gespräch mit der Bank ganz offensichtlich nicht abgesichert hat. Das Bankgeheimnis schützt ihn nämlich nicht, wenn er von seiner Geschäftsidee erzählt und sich unverbindlich nach einem Kredit erkundigt.

Abmahnberechtigt im juristischen Sinn ist zunächst der Verletzte eines sog. Schutzrechts (z.B. eines Urheberrechts) selbst. Er wird sich aber für die Rechtsdurchsetzung in der Regel einen Rechtsanwalt nehmen. In wettbewerbsrechtlichen Angelegenheiten ergibt sich die Abmahnberechtigung aus §8 Abs. 3 UWG. Neben Mitbewerbern, Industrie-, Handels-, und Handwerkskammern dürfen danach auch sog. qualifizierte Einrichtungen zum Schutze der Verbraucherinteressen abmahnen, wenn sie in einer Liste qualifizierter Einrichtungen nach dem Unterlassungsklagengesetz oder in einem speziellen Verzeichnis der europä­ischen Kommission eingetragen sind.

Die Liste deutscher „qualifizierter Einrichtungen“ zur Abmahnung (im Sinne des §8 Abs. 3 Nr. 3 UWG) kann unter www.bundesjustizamt.de im Internet ein­gesehen werden. Eingetragen sind hier z.B. Verbrau­cherzen­tralen und Mietervereine. Gemäß §8 Abs. 3 Nr. 2 UWG dürfen auch sog. rechtsfähige Verbände zur Förderung gewerblicher oder selbständiger be­ruflicher Interessen abmahnen. Rechtsfähige Verbände sind beispielsweise eingetragene Vereine, Stiftungen und GmbHs, die satzungsmäßig und tatsächlich im Bereich der Förderung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Interessen tätig sind.

Gerade obskure Abmahnvereine scheitern jedoch häufig an der zu­sätzlichen Bedingung, dass ihnen eine erhebliche Zahl von Unternehmern angehören muss, die Waren oder Dienstleistungen gleicher oder verwandter Art auf demselben Markt vertreiben.

Das Abmahnwesen ist ein lohnendes Geschäft, deshalb haben sich unter anderen auch viele Rechtsanwaltskanzleien auf dieses Tätigkeitsfeld spezialisiert. Im ge­schäftlichen Bereich werden dann Internetseiten und Webshops von Unternehmen gesucht und nach abmahnträchtigen Inhalten durchforstet. Oft sind Änderungen in der Rechtsprechung Anlass für sog. Abmahnwellen.

Wenn etwa ein Gericht im Einzelfall einen (neuen) Abmahngrund bestätigt, kann es passieren, dass Abmahner „auf diesen Zug aufspringen“ und ebenfalls – mit Verweis auf diese neue Gerichtsentscheidung – Ab­mahnungen versenden. Der (neue) Rechtsverstoß und damit die Adressaten für die betreffenden Abmahnungen lassen sich über Suchmaschinen im Internet zumeist recht leicht finden, sodass dann häufig Serienabmahnungen mit praktisch identischem Inhalt ver­sendet werden.

Als Schadensersatz für die behauptete Rechtsverletzung fordern Abmahnkanzleien von den Adressaten dabei häufig relativ geringe Beträge von „nur“ ein paar hundert Euro, sodass viele Abgemahnte den Aufwand einer Abwehr scheuen und zahlen: also lieber in den sauren Apfel beißen, anstatt anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und sich zu wehren. Mit solchen Serienabmahnungen kann viel Geld mit vergleichbar wenig Aufwand verdient werden, egal, ob die einzelne Abmahnung nun rechtens war oder nicht.

Weitere wertvolle Informationen und Hilfestellung zum Umgang mit unseriösen Abmahnungen bietet auch die Forschungsstelle Abmahnwelle e.V. im Internet an. Unter www.abmahnwelle.de oder auch www.abmahnungswelle.de in­formiert der Verein anhand gemeldeter Abmahnungen über juristische Fallen beim Erstellen und Betreiben eines Internetauftritts, die zu einer teuren Abmahnung führen können.

Zum Experten-Tipps zum Umgang mit Abmahnschreiben

Die grundsätzliche Frage, ob man sich externe Unterstützung in freier Mitarbeit holt oder einen Mitarbeiter fest anstellt, kann man sich durch Beantwortung folgender Fragen nach dem konkreten Bedarf der Unterstützung selbst beantworten:

Benötige ich jemanden vor Ort, dem ich eine Vielzahl von Aufgaben auftragen kann und der mich letztlich nach außen vertritt? Sind die zu vergebenden Tätigkeiten in meinem Leistungsportfolio enthalten oder etwas, das ich selbst nicht bieten kann? Lassen sich diese Fragen mit einem Ja beantworten, sollte man einen Mitarbeiter einstellen unter Ausnutzung der vertraglichen Möglichkeiten und damit verbundenen Minimierung des Risikos. Kein Kriterium der Fragestellung sollte der vorübergehende Bedarf sein, da eine Tätigkeit auf Dauer und damit die Scheinselbständigkeit von der Rechtsprechung schon nach mehreren Monaten angenommen wird.

Hat man allerdings nur eine spezielle Tätigkeit zu vergeben, bei der eine Anwesenheit im Betrieb nicht notwendig ist, bietet sich der Freelancer an.

BEISPIEL: Die Unterscheidung soll am Beispiel einer PR-Agentur verdeutlicht werden:

Wenn Sie jemanden für die tägliche Agenturarbeit brauchen, der Kunden berät, ans Firmentelefon geht, Texte schreibt, Medienkontakte pflegt und Reportagen an den Kundenerstellt, und das bestenfalls noch auf Ihre Anweisung hin, ist das der feste Mitarbeiter. Ihr Unternehmen muss sich auftragsbedingt vergrößern, was nur mit Angestellten geht.

Brauchen Sie allerdings nur jemanden, der ab und zu einen Werbetext schreibt oder die Homepage pflegt, eignet sich hervorragend die freie Mitarbeit.

Die Risiken bei den ersten Mitarbeitern lassen sich nicht ausschließen, sind aber eben überschaubar. Man kann auch zunächst mit einem Minijobber beginnen, der bis zur 450-Euro-Grenze zudem steuerliche Vorteile bringt, ansonsten aber wie ein normaler Arbeitnehmer zu behandeln ist.

Abzuraten ist vom Abschluss befristeter Verträge, da diese extrem viel Potenzial für Fehler bieten und in Kleinbetrieben ohnehin wenig Vorteile bieten.

Ein Angestellter dürfte auch nicht viel teurer sein, da in die Stunden- oder Tagessätze der Freelancer meist die erhöhten Beiträge für Versicherungen schon eingearbeitet wurden.

Dem Anschein nach gibt es die allgemeine Meinung, dass Freelancer flexibler sind und selbst unternehmerisch denken. Das mag sein. Genau deshalb werden sie aber ebenso schnell weg sein, wenn ein besseres Angebot kommt, was bei einem Mitarbeiter zwar nicht ausgeschlossen, doch wohl um einiges unwahrscheinlicher ist.

Der Angestellte ist nicht nur gesetzlich zur Loyalität verpflichtet, er wird bei entsprechendem Arbeitsklima auch gern Ihr Logo und Ihr Unternehmen nach vorne tragen. Das unternehmerische Denken lässt sich zudem sehr gut durch Umsatzbeteiligungen oder die leider selten genutzten - und für Start-ups hervorragend geeigneten - Mitarbeiterbeteiligungen anregen.

Dieser Artikel dient lediglich der Information und enthält Meinungen des Autors; eine Anwendung auf den jeweiligen Einzelfall ist nicht möglich. Der Beitrag ist daher lediglich abstrakt und nicht als Rechtsberatung oder Steuerberatung zu verstehen.

Hier sollte u.a. überlegt werden, ob die Verfallfrist mit Fälligkeit oder erst mit dem Ende des Arbeitsverhältnisses zu laufen beginnen soll. Zudem wird die Frist nur Vertragsinhalt, wenn sie nicht überraschend ist (§ 305c BGB). Sie ist deshalb mit der Überschrift „Verfallfrist“ oder „Ausschlussfrist“ zu versehen. Die Frist sollte eine Mindestfrist von drei Monaten einhalten. Die Klausel muss zudem transparent sein. Die Rechtsfolge – Verfall der Ansprüche – muss ausdrücklich genannt sein.

Da ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot nur mit einer entsprechenden Karenzentschädigung wirksam vereinbart werden kann, sollte im Vorfeld genau überlegt werden, ob ein solches Verbot tatsächlich notwendig und wirtschaftlich vertretbar ist.

Hier ist zu beachten, dass ein absolutes Nebentätigkeitsverbot, also ein generelles Verbot ohne Erlaubnisvorbehalt, im Hinblick auf die Berufsfreiheit des Arbeitnehmers grundsätzlich unzulässig ist. Zudem dürfen ehrenamtliche Tätigkeiten im karitativen, gesellschaftlichen oder politischen Bereich nicht unter Zustimmungsvorbehalt des Arbeitgebers gestellt werden.