Privates Wohneigentum für Gründer


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Experten-Tipps und To Do's: Wenn der Firmengründer eine private Immobilie kaufen möchte.

Die Bauzinsen sind nach wie vor sehr niedrig. Zudem fördert der Staat den Erwerb von Wohneigentum auf vielfältige Weise. Auch Firmengründer können erfahrungsgemäß so gut wie nichts falsch machen, sofern sie gleich in den ersten Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Welche Strategie für Start-up-Chefs dabei erfolgversprechend ist, erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH in Walldorf.

Gibt es etwas Schöneres, als beruflich sein eigener Herr oder ihre eigene Frau zu sein? Die meisten FirmengründerInnen werden das verneinen. Doch manches kann ganz schön nerven und schwierig werden, anders als beispielsweise bei Beamten oder Angestellten. Denn „für diese ist die Finanzierung von Wohneigentum weitaus einfacher als für Gründer – zumal in den ersten Jahren“, weiß Immobilienprofi André Heid. Doch von vermeintlichen Problemen sollten sich Chefs nicht abschrecken lassen. Ob nun Haus oder Wohnung – die Pluspunkte von Wohneigentum sind auch für Gründer unübersehbar.

Weshalb privates Wohneigentum auch für Gründer sinnvoll ist

Start-up-Chefs investieren erfahrungsgemäß in den ersten ein oder zwei Jahren viel Geld, Zeit und Energie in den Aufbau ihrer Firma. Kein Leben im Luxus oder in Saus und Braus. Stattdessen verwendet der Gründer jeden Euro Einnahme, um die Kosten zu bezahlen, für Sozialversicherungsbeiträge und den Lebensunterhalt. Was dann noch übrigbleibt, steckt er in das Wachstum seines Unternehmens. Im Idealfall nach zwei Jahren ist der Umsatz schon beträchtlich, der Gewinn ist nicht minder erfreulich. Der erste Urlaub nach einigen harten Jahren sollte, ja muss sein.

Sinnvoll wäre es aber auch, zumindest einen Teil der Gewinne nicht für den Konsum, sondern die Investition in Wohneigentum zu verwenden. „Insbesondere für Gründer eine sinnvolle Strategie“, weiß André Heid. Neben den üblichen, jeden Käufer oder Bauherrn betreffenden Vorteilen hat Wohneigentum für Start-up-Gründer weitere Vorteile:

  • Möglichkeit der Altersversorgung, weil Selbstständige nur selten Zugang zur gesetzlichen Rentenversicherung haben.
  • Mit zunehmender Zeit ist die Immobilie ein beleihigungsfähiger Vermögenswert, falls Investitionen in die Firma nötig werden.
  • Zeitliche und räumliche Flexibilität, sofern Arbeiten und Wohnen unter einem Dach möglich sind. Sinnvoll wäre hier der Erwerb eines Hauses mit Einliegerwohnung, die als Bürobereich genutzt wird.
  • Daraus resultierende steuerliche Vorteile, sofern die Finanzierungskosten (= Kreditzinsen) anteilig auf Wohn- und Arbeitsbereich verteilt werden.

„Grundsätzlich ist die Entscheidung für den Erwerb von Wohneigentum bereits in den Anfangsjahren eines Startups sinnvoll“, weiß André Heid. Eine Herausforderung ist dann aber vor allem für Gründer-Chefs die Finanzierung des Hauses oder der Wohnung. Denn dafür ist zwangsläufig die Hilfe einer Sparkasse oder Bank nötig. Ob das Geldinstitut tatsächlich ein Darlehen gewährt, hängt von einigen Faktoren ab – der Immobilienbewertung, dem Eigenkapital des Gründers, den aktuellen wirtschaftlichen Verhältnissen und den finanziellen Perspektiven in den nächsten Jahren.

Sofern aber Gründer ähnlich durchdacht und strategisch klug bei der Finanzierung von Wohneigentum wie bei der Entwicklung ihres Unternehmens agieren, machen Geldinstitute erfahrungsgemäß keine oder nur ganz wenige und deshalb lösbare Probleme „Betriebswirtschaftliche Auswertungen und Forecasts sind die eine Sache. Die andere ist der persönliche Eindruck, den der Gründer und potenzielle Kreditnehmer hinterlässt.“, betont André Heid. Heißt: Wer mit seinem Porsche Cayenne bei der Bank vorfährt, obwohl das Start-up derzeit nur wenig Gewinn macht, hat wahrscheinlich schon verloren.

Finanzierung von Wohneigentum – das müssen Kreditnehmer grundsätzlich beachten

Unabhängig davon, ob der künftige Kreditnehmer und Immobilieneigentümer Beamter, Angestellter oder Selbstständiger ist – Banken und Sparkassen vergeben Baudarlehen nach bestimmten Kriterien. Vom beruflichen Status und den finanziellen Folgen, die sich daraus ergeben, hängt dann ab, ob und wie eng jene Kriterien angewandt werden. Die wichtigsten Parameter lauten:

  • Der Kaufpreis respektive die Baukosten des Objekts. Ob diese mit dem vom Geldinstitut eingeschätzten Wert tatsächlich übereinstimmen, kann nur im Rahmen einer Immobilienbewertung festgestellt werden.
  • Wichtig: Bei teureren Objekten, die eine halbe Million Euro oder noch mehr kosten, beauftragen Geldinstitute meist Gutachter für die Anfertigung einer Immobilienbewertung.
  • Vermögensverhältnisse und die sich daraus ergebende Möglichkeit, Eigenkapital in die Finanzierung von Wohneigentum einzubringen.
  • Finanzielle respektive wirtschaftliche Verhältnisse des potenziellen Kreditnehmers und seiner Familie. Dazu zählen vor allem die Höhe und die Stetigkeit des Einkommens.
  • Kreditwürdigkeit, also Bonität, des künftigen Darlehensnehmers. Grundlage sind die Auskünfte und Daten der SCHUFA. Dort werden sämtliche Verbindlichkeiten, die etwa aus Konsumentenkrediten, Überziehungen des Girokontos und/oder Leasingverträgen resultieren, gesammelt und aufbereitet sowie Kreditgebern zur Verfügung gestellt.

„Wer also von seiner Bank oder Sparkasse die Finanzierung einer Wohnimmobilie benötigt, muss sich üblicherweise einem aufwendigen Prüf-Prozedere unterwerfen“, betont Immobilienexperte André Heid. Bei Firmengründern, auch wenn das Start-up schon ein paar Jahre alt ist und Gewinne abwirft, schauen die Bänker besonders genau hin. Aus deren Sicht hat dies gute Gründe.

Welche Besonderheiten für Firmengründer bei der Finanzierung von Wohneigentum gelten

Hat sich der Gründer für das Objekt seiner Begierde, also ein bestimmtes Haus oder eine Wohnung entschieden, so dürfte die Immobilienbewertung keine größeren Probleme bereiten. Bei Objekten, die bis zu einer halben Million Euro kosten, erfolgt die Immobilienbewertung seitens der Bank in der Regel auf Grundlage schriftlicher Unterlagen. Bei teureren Häusern oder Wohnungen beauftragen Geldinstitute, wie bereits erwähnt, in der Regel Gutachter zur Immobilienbewertung.

Selbst wenn der Gründer und potenzielle Kreditnehmer ausreichend Eigenkapital mitbringt und es sich bei der Immobilie seiner Wahl nicht um ein luxuriöses Anwesen handelt, sehen darlehensgebende Institute oft ein Problem: die mangelnde Vorhersehbarkeit von Umsätzen und Gewinnen, sofern das Start-up gerade erst gegründet wurde oder nur ein oder zwei Geschäftsjahre hinter sich hat. Zwar liegen in der Regel betriebswirtschaftliche Auswertungen für die Zeit seit Firmengründung vor. Aber nach zwei Jahren ist normalerweise kein Unternehmen etabliert im Hinblick auf Umsätze und Gewinne. Immobilienbewertung hin oder her – je länger die Firma erfolgreich mit erkennbar wachsenden Umsätzen und Erträgen am Markt ist, desto problemloser erfolgt die Kreditvergabe zum Erwerb von privatem Wohneigentum.

Hintergrund: Die Bank will die eigenen Risiken, die mit einer Kreditvergabe verbunden sind, so weit wie möglich verringern. Ein erheblicher Beitrag zur Risikobegrenzung sind kalkulierbare stetige Einnahmen, um die Darlehensverpflichtungen (= Zinsen und Tilgung) zu bedienen. Doch es gibt ein paar Stellschrauben für Start-up-Chefs, die Finanzierung beim Erwerb privaten Wohneigentums zu ermöglichen.

So sichern sich Firmengründer die Finanzierung privaten Wohneigentums

Je mehr Eigenkapital der künftige Darlehnsnehmer mitbringt, desto weniger Risiko hat die Bank. Und desto eher gewillt ist sie, auch einem Firmengründer mit einer vergleichsweise geringen Start-up-Historie von nur ein paar Jahren Geld zu leihen. Werden in der Regel 20 bis 30 Prozent der gesamten Erwerbskosten als Eigenkapital verlangt, sollten es bei jüngeren Firmengründern mindestens 50 Prozent sein.

Wichtig: Eigenkapital stammt in der Regel aus eigenem Vermögen, das zudem vergleichsweise schnell liquidierbar ist. Dazu zählen insbesondere:

  • Sparguthaben
  • Festverzinsliche Wertpapiere
  • Aktien
  • Investmentfonds
  • Edelmetall

Zum ruhigen Schlaf des Finanzierungsberaters beitragen können Bürgschaften von Eltern, nahen Angehörigen oder Freunden. Zudem absehbare Schenkungen von Eltern und Großeltern sowie auch vorhandene Lebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.

Darauf sollte der Firmengründer bei der Finanzierung privaten Wohneigentums achten

Gibt die Bank dem jungen Firmengründer einen Kredit, ist strategisches Geschick gefragt. Die Finanzierung privaten Wohneigentums sollte, unabhängig von der Immobilienbewertung, folgende Kriterien erfüllen:

  • Angesichts des niedrigen Zinsniveaus eine möglichst lange Zinsfestschreibung von mindestens 15 Jahren.
  • Die Möglichkeit, im Kalenderjahr zwischen fünf und 10 Prozent vom Anfangsdarlehen an Sondertilgung vorzunehmen – gebührenfrei selbstverständlich.
  • Ebenfalls kostenlos die mindestens einmal, besser zweimal jährliche Veränderung des Tilgungssatzes. Das ist besonders bei schwankenden Unternehmenserträgen sinnvoll.

Fazit

Auch wenn Firmengründer viel Zeit, Herzblut und auch Geld in die Entwicklung ihrer Start-ups investieren – lieber früher als später sollten sie über den Erwerb privaten Wohneigentums nachdenken. Die zahlreichen Vorteile wiegen mögliche Nachteile bei weitem auf. So sind Immobilien ein sicherer, weil inflationsgeschützter Sachwert, eine nach wie vor gute Kapitalanlage und bieten unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerliche Vorteile. Überdies winken erhebliche staatliche Förderungen.

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